ДОМАКВАРТИРЫЭЛЛИНГИУЧАСТКИ ПОД ИЖСЗЕМЛЯ ПОД КОММЕРЦИЮГОСТИНИЦЫБИЗНЕС

Оценка регуляторного воздействия НПА на рынки коммерческой и жилой недвижимости
город федерального значения Севастополь

2022-02-11

Новое постановление Правительства Севастополя обяжет застройщиков получать от Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства и заключение о соответствии проектной документации сводному плану подземных коммуникаций и сооружений.

В ближайшее время для регулирования рынка строительства и недвижимости в городе Севастополе планируется принятие постановления Правительства Севастополя «О мероприятиях, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства на территории города Севастополя». Документ будет принят не позднее 28.02.2022 и вступит в силу в течение 10 календарных дней, следующих за днём официальной публикации на официальном сайте Правительства Севастополя.

Как отмечают разработчики документа, на территории города Севастополя остро стоит вопрос сохранения исторически сформированного силуэта городской застройки и архитектурно-художественного облика при осуществлении строительства новых объектов, а также реконструкции существующих.

Кроме того, учитывая, что большая часть площади города Севастополя является освоенной селитебной территорией, в границах которой находится большое количество существующих подземных коммуникаций, до начала освоения отдельно взятого земельного участка необходимо проведение инженерно-геодезических изысканий, целью которых является, в том числе определение наличия в его границах таких подземных коммуникаций.

Принимаемым нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации город федерального значения Севастополь будет установлено, что при реализации проектов по строительству объекта капитального строительства на территории города Севастополя, наряду с мероприятиями, предусмотренными статьей 5.2 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, осуществляются следующие мероприятия:

1) согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства;

2) выдача заключения о соответствии проектной документации сводному плану подземных коммуникаций и сооружений.

Таким образом, при разработке проектной документации, осуществляемой в ходе реализации проектов по строительству объектов капитального строительства, у застройщиков возникает обязанность согласовывать с уполномоченным органом государственной власти (Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя) архитектурно-градостроительный облик возводимого (реконструируемого) объекта капитального строительства, а также предоставлять в адрес данного органа власти информацию о видах и расположении существующих и проектируемых подземных инженерных коммуникациях и сооружений, находящихся на застраиваемом земельном участке.

Как указывают разработчики нормативного правового акта, Отсутствие указанных обязанностей приводит к реализации колористических решений фасадов вновь возводимых и реконструируемых зданий, не вписывающихся в существующий архитектурный облик города Севастополя, а также создает риск повреждения существующих подземных коммуникаций при проведении строительно-монтажных работ и/или при прокладке новых подземных коммуникаций.

С 2014 года (и ранее в период украинской юрисдикции Севастополя) цветовые решения, используемые застройщиками для колорирования фасадов многоквартирных жилых домов и комплексов апартаментов, гостиниц, торговых центров и других объектов коммерческой недвижимости вызывают многочисленные нарекания со стороны средства массовой информации и общественных организаций города Севастополя, включая публичные комментарии членов Союза архитекторов Севастополя, Общественной организации по сохранению объектов культурного наследия «Морской Форт», Севастопольской региональной общественной организации «Золотое сечение» и др.

При этом, частью 10 статьи 5.2 «Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства» Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что предъявление требований о получении в целях реализации проекта по строительству объекта капитального строительства не предусмотренных в соответствии с настоящей статьей разрешений, заключений, документов, сведений, материалов, согласований, выдаваемых федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, подведомственными им организациями, иными организациями, не допускается.

Как гласит градостроительный кодекс Российской Федерации, реализация проекта по строительству объекта капитального строительства может состоять из следующих этапов:

1) приобретение прав на земельный участок, в том числе предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов, материалов;

3) выполнение инженерных изысканий и осуществление архитектурно-строительного проектирования;

4) строительство, реконструкция объекта капитального строительства, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства;

5) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на построенный, реконструированный объект капитального строительства (помещение, машино-место).

В свою очередь, утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов, материалов может включать следующие мероприятия:

1) подготовка и утверждение документации по планировке территории, которые включают:

а) принятие решения о подготовке проекта планировки территории, проекта межевания территории;

б) общественные обсуждения или публичные слушания по проектам планировки территории, проектам межевания территории;

в) утверждение документации по планировке территории;

2) предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, в том числе проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении такого разрешения;

3) предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в том числе проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении такого разрешения;

4) выдача градостроительного плана земельного участка;

5) получение технических требований и условий, подлежащих обязательному исполнению при архитектурно-строительном проектировании в целях реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения, в соответствии со статьей 52.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

6) заключение договора с правообладателями существующих линейных объектов, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения, в целях их реконструкции, капитального ремонта в соответствии со статьей 52.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

7) получение предусмотренных частью 3 статьи 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации технических условий на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

8) заключение указанных в статье 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации договоров о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

9) принятие в соответствии с земельным законодательством решения об установлении, изменении, о прекращении существования зон с особыми условиями использования территории в связи со строительством, реконструкцией объекта капитального строительства.

Однако, с 1 марта 2022 года вступает в силу постановление Правительства РФ от 25.12.2021 N 2490 "Об утверждении исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения предусмотренных частями 3 - 7 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации".

При этом, в том числе, признаются утратившими силу постановление Правительства Российской Федерации от 30.04.2014 № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства» и постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2017 № 346 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения и о Правилах ведения реестра описаний процедур, указанных в исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения», регламентирующие разрешительную документацию при реализации проектов строительства многоквартирных жилых домов и объектов коммерческой недвижимости. Также утратит силу и целый ряд документов, регламентирующих данный вопрос в части строительства инфраструктурных объектов.

Исчерпывающий перечень документов при выдаче разрешения на строительство, внесение изменений в разрешение на строительство, присвоение адреса объекту адресации, утверждённый постановлением Правительства Российской Федерации от 25.12.2021 № 2490, указаний на документы, указанные в проекте постановления Правительства Севастополя «О мероприятиях, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства на территории города Севастополя» не содержит.

Таким образом в случае принятия постановления Правительства Севастополя «О мероприятиях, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства на территории города Севастополя» позднее 28 февраля 2022 года указанный документ вступит в противоречие с федеральным законодательством.

Также следует отметить, что в других субъектах Российской Федерации со статусом город федерального значения: Москва и Санкт-Петербург подобные нормативные правовые акты не принимались.

Ранее, Правительством Севастополя для регулирования данного вопроса были приняты Положение о предоставлении решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта на территории города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.03.2017 № 205-ПП и Порядок формирования и ведения сводного плана подземных коммуникаций и сооружений в городе Севастополе, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 02.02.2017 № 59-ПП.

Предполагается, что действие нормативного правового акта установит возможности осуществления контроля, осуществляемого на стадии подготовки проектной документации по строительству (реконструкции) объектов капитального строительства, позволяющего не допустить принятие колористических и иных решений в области внешнего облика объектов, нарушающих исторически сформированный облик городской застройки. А также позволит сформировать единый сводный план коммуникаций, содержащий достоверную информацию о видах и пространственном расположении существующих (находящихся в эксплуатации и выведенных из эксплуатации, но не демонтированных) и проектируемых подземных инженерных коммуникаций и сооружений, а также подземных частей зданий и сооружений, расположенных на территории города Севастополя

Разработчики оценивают степень регулирующего воздействия проекта нормативного правового акта как низкую, при этом отсутствие чётко обозначенных критериев соответствия колористических и иных решений в области внешнего облика объектов, нарушающих исторически сформированный облик городской застройки создают значительные коррупционные риски при принятии решений о при выдаче разрешения на строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости.

все материалы рубрики "Оценка регуляторного воздействия"

поделиться ссылкой с друзьями и коллегами

Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)7076958

e-mail: sevcrimea@gmail.com