ДОМАКВАРТИРЫЭЛЛИНГИУЧАСТКИ ПОД ИЖСЗЕМЛЯ ПОД КОММЕРЦИЮГОСТИНИЦЫБИЗНЕС

Новости рынка недвижимости Крыма и Севастополя, обзоры рынков коммерческой и жилой недвижимости
Рынок строительства и недвижимости в Крыму и Севастополе: ежедневные новости

2023-12-04

Гостевые дома в Крыму и Севастополе попадают под экспериментальную легализацию

30 ноября 2023 года Государственная дума Российской Федерации приняла в первом чтении федеральный закон «О проведении эксперимента по предоставлению гостиничных услуг в гостевых домах», предусматривающий проведение на территориях Республики Крым, Краснодарского края и города федерального значения Севастополь эксперимента по предоставлению гостиничных услуг в гостевых домах.

Целями эксперимента названы обеспечение защиты прав потребителей гостиничных услуг, их безопасности, а также создание благоприятных условий для развития курортной инфраструктуры. Впрочем, главным мотивом принятия закона, несомненно является фискальная сторона медали. Власти курортных регионов упорно ищут управу на владельцев гостевых домов, которые весьма успешно минимизируют налоговые отчисления государству.

Какие перспективы и последствия принесёт владельцам гостевых домов на территории Крымского полуострова данный законопроект разбирались специалисты маркетингового агентства «Маркет-Крым».

Прежде всего следует отметить факт появления в законодательстве ранее не существовавшего термина «гостевой дом». В статье 1 Федерального закона от 24 ноября 2016 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» содержится только понятие «средство размещения». Законопроектом определено, что гостевой дом – это средство размещения, представляющее собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, в котором номера и помещения вспомогательного характера используются для осуществления деятельности по предоставлению гостиничных услуг.

Для признания индивидуального жилого дома или его части гостевым домом предложены следующие критерии:

1) общая площадь строений не превышает 1 тыс. кв.м.;

2) номерной фонд в гостевом доме не превышает 15 номеров;

3) строение поставлено на государственный кадастровый учет;

4) объект размещения соответствует категории «без звезд», в соответствии с требованиями, предъявляемыми к гостиницам данной категории, установленных положением о классификации гостиниц, утвержденных Правительством Российской Федерации;

5) гостевой дом размещается на земельном участке с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства.

Индивидуальные предприниматели от туристического бизнеса, опрошенные специалистами маркетингового агентства «Маркет-Крым» в большинстве признали критерии отнесения объекта размещения явно не учитывающими специфику нашего региона. Главное, что напрягло владельцев гостевых домов это принудительное подтверждение звёздности.

В настоящее время, в соответствии с Положением о классификации гостиниц, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 16.0.20219 № 158, объекты размещения классифицируются по "системе звезд", в которой предусмотрено 6 категорий: "пять звезд", "четыре звезды", "три звезды", "две звезды", "одна звезда", "без звезд". Высшей категорией является категория "пять звезд", низшей - "без звезд". Присвоение звёзд осуществляется организациями, аккредитованными Министерством экономического развития Российской Федерации и, естественно не является бесплатным для оператора гостиничного объекта. Свидетельство о сертификации действует 3 года.

К гостиницам «без звёзд» применяются минимальные требования, в числе которых неосвещаемая и несветящаяся вывеска, аварийное освещение, круглосуточное горячее и холодное водоснабжение, бесплатная бутилированная питьевая вода, система отопления, обеспечивающая температуру воздуха в жилых помещениях не ниже +21,5 градуса по Цельсию и общественных помещениях не ниже +18,5 градуса по Цельсию, требование к наличию кондиционеров в номерах не установлено, площадь 1-комнатного 1-местного номера (без учета площади санузла, лоджии, балкона) не менее 9 кв.м., 1-комнатного 2-местного – не менее 12 кв.м., наличие в номере санузла площадью не менее 1,75 кв.м., требования к наличию кафе или ресторана не устанавливаются. Казалось бы, соответствовать требованиям категории «без звёзд» типовой крымский или севастопольский гостевой дом может без значительных дополнительных вложений на приведение к звёздности.

Однако прошедшие периоды не выявили особого стремления к звёздам ни у владельцев гостевых домов в Крыму ни у их коллег-конкурентов из Севастополя, хотя Федеральным законом от 05.02.2018 № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» введен запрет на предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории. Соответствующий государственный реестр включает преимущественно крупноформатные объекты размещения.

Так в севастопольском сегменте Реестра гостиниц Федерального агентства по туризму числится 62 объекта размещения. Официально 5 звёзд имеет 1 объект размещения, 4 звезды – 5 объектов размещения, 3 звезды – 22 объекта, 2 звезды – 6 объектов, 1 звезда – 4 объекта, без звёзд – 24 объекта. При этом, маркетинговое исследования рынка гостинично-рекреационных услуг севастопольского региона, проведенное в 2023 году специалистами маркетингового агентства «Маркет-Крым», выявило открытую рекламу гостиничных услуг в 536 объектах размещения. И это не считая сотен гостевых домов с неброскими табличками «жильё посуточно», которыми заполнены все без исключения садовые товарищества, расположенные в прибрежных зонах.

Аналогичной остаётся и ситуация в Республике Крым, где в реестре засветился 1081 объект размещения, в том числе классифицировано 13 объектов категории «5 звёзд», 64 объекта с категорией «4 звезды», «3 звезды» - у 244 объектов, «2 звезды» у 167 объектов, «1 звезда» - 29 объектов; категория «без звёзд» у 566 объектов. При этом даже в Министерстве туризма Республики Крым оценивают серый сегмент рынка почти в 9 тысяч гостевых домов на 70 тысяч номеров.

При этот отсутствие желания зазвездиться теперь будет накладывать определенные ограничения на владельцев гостевой домов. Статьей 5 законопроекта предусмотрено, что рекламирование гостиничных услуг с использованием гостевого дома, включая объявления на сайтах агрегаторов информации о гостевом доме без указания регистрационного номера, присвоенного гостевому дому при внесении сведений о нем в единый перечень, будет запрещена и в случае выявления повлечет за собой административную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом законопроект не указывает орган власти, на который будут «повешены» полномочия по контролю за рынком рекламы.

При этом игроки отрасли сервисов размещения объявлений и агрегаторов информации (онлайн-площадки) в сфере поиска туристического жилья концептуально против нововведения. По мнению Российской ассоциации электронной коммерции законодательная инициатива по легализации гостевых домов приведет к обратному результату — уходу предложений в «серую зону» и перетоку клиентов как гостей, так и гостевых домов с сервисов онлайн бронирования в специализированные Telegram-каналы.

Кроме того, ничего не мешает владельцам гостевых домов оставить всё как есть.

«Различные процедурные сложности, дополнительное финансовое бремя и документационная нагрузка – это всё, что получат владельцы гостевых домов в случае их легализации, считает руководитель общественной организации «Содружество севастопольских отельеров» Ирина Корда, которая убеждена, что большинство владельцев небольших гостевых домов захотят остаться «посуточниками», не меняя ОКВЭД 68.20 (Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом) на ОКВЭД 55 (Деятельность гостиниц и предприятий общественного питания).

«Эти люди сейчас платят налоги от суточной сдачи в аренду, и им совсем не нужны проблемы с гостиничными требованиями. Они как самозанятые заполняют в конце года декларацию и живут спокойно», – заявила Ирина Корда севастопольскому изданию ForPost.

В Севастополе посуточников существенно больше. Так согласно данных Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства по ОКВЭД 55 – «Деятельность по предоставлению мест для временного проживания» работает 486 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в то время как по ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» работает 2869 субъектов хозяйствования. И хотя значительная часть из этих арендодателей работает со съёмными квартирами, почти 6-кратное превосходство арендодателей над гостиничными операторами недвусмысленно указывает на то, что не менее половины номерного фонда в Севастополе работает по арендной схеме. Аналогичная ситуация отмечается и в Республике Крым.

Переход от посуточной аренды жилья к гостиничным услугам потребует того, чтобы гостевой дом соответствовал целому ряду гостиничных СНИПов И ГОСТов, таких как ГОСТ Р 54606 «Услуги малых средств размещения. Общие требования» или ГОСТ Р 55699-2013 «Доступные средства размещения для туристов с ограниченными физическими возможностями. Общие требования» или ГОСТ Р 50644-2009 «Туристские услуги. Требования по обеспечению безопасности туристов». И если сделать пандус для инвалидных колясок не столь дорого, то обеспечение безопасности, не только встанет в копеечку, но и может испортить общую концепцию гостевого дома. Также важно понимать, что значительная часть гостевых домов изначально проектировалось как индивидуальные жилые дома, а под размещение туристов эти помещения начали использоваться уже после очередной перепланировки, если таковая вообще возможна в индивидуальном жилом доме.

Ещё одним минусом законопроекта для Севастополя стало то, что легализации подлежат только гостевые дома, построенные на земельных участках с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. Если в Краснодарском крае и Республике Крым значительная часть гостевых домов расположена в пределах населённых пунктов, то в Севастополе настоящим клондайком для гостевого бизнеса стали садовые товарищества в Казачьей бухте, на Фиоленте, а также по всему побережью севернее основного створа Севастопольской бухты. И все объекты останутся за рамками эксперимента и продолжат работать по арендной схеме. Отметим, что инициатором эксперимента стали власти Республики Крым и ограничение в целевом назначении земли было написано под крымские реалии, хотя разнообразных прибрежных садово-огороднических или садово-виноградарских товариществ хватает и в приморских районах Республики Крым.

Власти Республики Крым настроены оптимистично

«Необходимость принятия этого законопроекта существует очень давно. Крым как инициатор легализации гостевых домов совместно с федеральным правительством уже несколько раз проходили все этапы согласования со всеми федеральными органами власти. Гостевые дома — это огромный пласт уже проинвестированного готового номерного фонда, которому просто нужно дать возможность легально работать при соблюдении выполнимых норм и требований безопасности»,- отметил министр курортов и туризма Республики Крым Вадим Волченко.

Более сдержанный оптимизм проявили власти Севастополя

«Наконец-то гостевые дома начнут работать легально – наравне с гостиницами, которые платят налоги, официально трудоустраивают сотрудников, представляют все отчёты и регистрируют гостей. Для туриста это, безусловно, улучшение качества оказания услуг. Для города это тоже очень хорошо, поскольку речь идёт о наполнении нашего бюджета налоговыми отчислениями», – прокомментировала севастопольскому интернет-изданию ForPost новость замначальника управления туризма Мария Ветлицкая.

Закон вступит в силу с 1 апреля 2024 года. Подаваться на включение в реестр гостиниц можно с 1 января 2024 года. Насколько успешным будет эксперимент по легализации гостевых домов можно будет увидеть только к концу следующего курортного сезона, однако эксперты компании «Маркет-Крым» не прогнозируют существенного потока желающих легализоваться. Задача повышения налоговых сборов в туристической отрасли властям ясна и понятна, а вот полноценная работа механизмов государственного контроля за рекламой гостевых домов в Интернете пока представляется крайне сомнительной историей.

ВСЕ НОВОСТИ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА И НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ И СЕВАСТОПОЛЕ

ПОДЕЛИТЬСЯ ССЫЛКОЙ С ДРУЗЬЯМИ И КОЛЛЕГАМИ

Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)7076958

e-mail: sevcrimea@gmail.com