ДОМАКВАРТИРЫЭЛЛИНГИУЧАСТКИ ПОД ИЖСЗЕМЛЯ ПОД КОММЕРЦИЮГОСТИНИЦЫБИЗНЕС

Новости рынка недвижимости Крыма и Севастополя, обзоры рынков коммерческой и жилой недвижимости
Рынок строительства и недвижимости в Крыму и Севастополе: ежедневные новости

2023-11-26

В Севастополе презентовали очередной «окончательный» вариант Генерального плана. Перспективы развития дорожной сети не радуют

Очередное заседание Градостроительного совета города Севастополя, состоявшееся в четверг 23 ноября 2023 года, ознаменовалось анонсом события, которого так давно ждут участники рынка строительства и недвижимости города Севастополя, хотя несомненно существуют в регионе и те, кто не прочь бы оттянуть данное событие на неопределённую перспективу. Как уже было обозначено в заголовке, речь в данном материале пойдёт о проекте Генерального плана города Севастополя, планам принятия которого в следующем году исполнится 10 лет.

И хотя презентация по сути была закрытой, эксперты маркетингового агентства «Маркет-Крым» попытались проанализировать те немногочисленные страницы 11-томного документа, которые успели попасть в кадр журналистов севастопольских средств массовой информации, присутствовавших на Градостроительном совете.

В данном материале мы рассмотрим транспортный каркас города, предложенный разработчиками проекта генерального плана Государственного автономного учреждения «Институт Генплана Москвы».

Генплан обещают принять в первом полугодии 2023 года

«После серии обсуждений могут быть внесены изменения в генплан, и ориентировочно 15 декабря начнутся общественные обсуждения, которые продлятся до конца января: экспозиции будут представлены в районных администрациях и размещены в сети интернет. Параллельно будет идти согласование генплана с федеральными органами исполнительной власти. Все предложения будут рассмотрены рабочей группой, им будет дана экспертная оценка. Предполагается, что генеральный план будет утверждаться на сессии Законодательного собрания весной-летом 2024 года», – отметил Губернатор города Севастополя Михаил Развожаев.

Где-то это мы уже слышали.

Напомним, что вопрос принятия современной редакции Генерального плана города Севастополя общественностью обсуждался и в период украинской юрисдикции Севастополя (более древний Генплан датировался 2005 годом и своими корнями уходил в генплан 1975 года, разработанный в Севастопольском филиале Гипрограда), но первое официальное упоминание в современной историографии можно обнаружить в распоряжении Правительства Севастополя от 17.04.2015 № 291-РП «О подготовке проекта Генерального плана города Севастополя».

В начале 2017 года общественности Севастополя презентовали первый вариант генерального плана, материалы которого до сих пор можно найти на сайте Правительства Севастополя (чего нельзя сказать о новой редакции), проведя публичные слушания в 10 локациях (местных администрациях внутригородских муниципальных образований. И получили шквал критики, что в избирательном 2017 году оказалось весьма не к стати.

Весенний скандал вокруг проекта генплана, впрочем, не помешал тогдашнему и.о. губернатора города Севастополя Дмитрию Овсянникову уже в сентябре 2017 года официально избраться на пост Губернатора города Севастополя (губернаторские выборы были первыми в новейшей истории Севастополя). Особой любви у жителей Севастополя Дмитрий Овсянников не сыскал, а ныне, после решения Евросоюза снять с него санкции, так вообще считается врагом народа, но первую бомбу под его имидж подложил именно проект Генерального плана и его весенняя презентация.

Всего в публичных слушаниях по Генплану Севастополя в 2017 году приняло участие (зарегистрировано) 3840 человек. Также претензии в проекту генерального плана в порядке обращений граждан массово поступали в Правительство Севастополя в течении всего 2017 года.

Наиболее распространённая формулировка претензий: «Перевести земельный участок с кадастровым номером 91:0….. из зоны ПР в зону Ж2». Разработчики документа столь щедро нарезали природоохранные зоны, что в них попали тысячи земельных участков, ранее отведенных под индивидуальное жилищное строительство, дома и коттеджи на которых в отдельных случаях стояли уже более 20 лет, хотя в общем случае срок давности по искам к самовольным постройкам составляет 3 года.

«Мы провели с 11 по 17 июня экспозиции во всех муниципальных образованиях. На сегодняшний день уже порядка 3,3 тысяч предложений», – сообщил тогда заместитель губернатора города Севастополя Николай Гордюшин на аппаратном совещании Правительства Севастополя, добавив что параллельно проходят встречи с крупными участниками земельного рынка региона.

В этом свете крайне показательно и мнение о том, зачем вообще нужен генплан.

«Генеральный план — попытка всего лишь найти компромисс между бизнес-игроками, а не определить сценарий развития города. Сделать Севастополь тихим и уютным, музейным центром или военной базой можно и без этого документа» заявил в 2021 году севастопольскому интернет-изданию Форпост кандидат исторических наук, доцент Севастопольского государственного университета Алексей Тихонов.

Да и среди игроков земельного рынка есть немалая доля тех, кто был бы не прочь отложить генплан Севастополя в долгий ящик, поскольку ресурс, земельных участков, отведенных в украинский период под строительство различных типов жилой и коммерческой недвижимости, позволяет многим из них оставаться на волне, высота которой с принятием Генерального плана сильно понизится.

Однако именно в 2017 году общественность Севастополя увидела перспективный каркас транспортной системы региона. Главными доминантами каркаса тогда стали мост через Севастопольскую бухту и Гераклейская рокада.

И всё-таки тоннель

В спорах вокруг выбора между мостом над или тоннелем под Севастопольской бухтой с 2017 года было поломано немало копий. В 2018 году вышеупомянутый Дмитрий Овсянников на всю страну анонсировал строительство моста через Севастопольскую бухту.

В соответствии с предварительным проектом мост длиной 935 метров будет иметь четыре полосы для движения с максимально разрешенной скоростью 70 километров в час. Предполагается также создание пешеходной и велосипедной дорожек заявил тогда Дмитрий Овсянников, добавив, что Транспортный переход совместно с Гераклейской рокадой будет возводиться в целях развития Северной стороны, создания новых жилых массивов и социальных объектов. Нет смысла строить такую транспортную артерию, если не развивать этот район».

Предварительными изысканиями было определено, что начальная точка моста будет находиться на Корабельной стороне Севастополя, в районе Апполоновой балки, а конечная - в районе Инженерной балки на Северной стороне. Заезды предусмотрят с улиц Брестской и Богданова.

Финансирование проекта планировалось за счет федеральной целевой программы развития Крыма и Севастополя. Стоимость - около 40 миллиардов рублей. Из практики сумму следует умножить на 1,75 - 2,25. Проект моста через Севастопольскую бухту прошел технологический и ценовой аудит, сообщили в апреле 2019 года в Крымском филиале Главгосэкспертизы России.

Но уже в 2018 году тот же Дмитрий Овсянников анонсировал и идею тоннеля под Севастопольской бухтой, стоимость строительства которого с ходу оценили в 5 млрд. руб., что явно маловато, если взять в расчёт геологию севастопольской бухты. Дно бухты само по себе каменистое, однако на нем лежит подушка из ила, высотой до 15 метров.

В октябре 2019 года уже новый губернатор Севастополя Михаил Развожаев сообщил, что строительство моста поставлено на паузу из-за преждевременности

Отметим, что идея тоннеля не станет эксклюзивом генплана 2024. Строительство подводного тоннеля для кратчайшей связи с Северной стороной, который в свою очередь стал бы основой для создания метрополитена было заложено ещё в генплан 1975 года. В СССР метро строилось при населении города от 1 млн. человек. На основании расчетов численность населения Севастополя должна была возрасти с 340 тысяч на 1 января 1981 года до 500 тысяч человек к 1990 году и далее по 100 тыс. чел каждые 5 лет. Строительство тоннеля между двумя берегами экономически обоснованно если население агломерации превышает 2 млн. чел и оно примерно одинаково раскидано по обоим берегам водной преграды (яркий пример – Стамбул).

Дошло ли население Севастополя до миллиона? Вопрос открытый. Согласно презентации разработчиков генерального плана население Севастополя в 2023 году составляет 558,2 тыс. чел., а миллион будет только во второй половине 21 века (по итогам 2046 года ожидается 807 тысяч). Впрочем, если из кабинета посмотреть на улицу (на потребление продуктов питания или на загрузку транспорта), то трудно избавиться от ощущения что миллион если ещё не пройден, то уже совсем близко.

Так, или иначе, выбор сделан в пользу тоннеля. Точку в споре очевидно поставили украинские безэкипажные катера с их весьма успешной атакой на Крымский мост. Тоннель надёжнее, поскольку при всём прогрессе развития, нырять и закапываться в грунт катера научатся явно не при нашей жизни.

(Транспортный переход через бухту) – «Это продление направления улицы Вакуленчука, улицы Пожарова. Дальше мы заходим двойным тоннелем – один будет мелкого заложения, выходящий на улицу [Генерала] Петрова. А тоннель глубокого заложения идёт под Севастопольскую бухту и имеет выход на поверхность в районе улицы Богданова» - заявила, начальник мастерской планирования транспортных систем ГАУ «Институт Генплана Москвы» Наталья Кармаданова.

Как отметили разработчики Генплана, воплотить в жизнь такой амбициозный проект позволяет рельеф – значительный перепад высот на улице Пожарова и на Стрелецком спуске. Кроме того, на всём протяжении будущей Гераклейской рокады должны быть сделаны транспортно-пересадочные узлы. Автовокзал проектировщики предлагают перенести в район 7-го км Балаклавского шоссе.

Точкой входа станет ныне существующий технологический тоннель на улице Пожарова. Сейчас там проводятся геологоразведочные работы. Соответствующий государственный контракт стоимостью 252 млн. руб. был подписан в апреле этого года. Строительство тоннеля привязали к проекту реконструкции улицы Капитанской, так что с оперного театра на мысе Хрустальный, который подвергается нещадной критике со стороны жителей Севастополя, будет и шерсти клок. То есть, благодаря балерунам, помимо сквозняка в район Центрального рынка, который позволит миновать пробку на улице адмирала Октябрьского, жители Севастополя получат и перспективу на тоннель под бухтой.

Впрочем, как показала практика последних лет, проектно-изыскательские работы могут и не иметь логического перехода в проекты строительства или реконструкции, а зачастую становятся вещью в себе. Провели изыскания, оплатили контракт, посмотрели и заподозрили проект в бесперспективности, далее заказали уточняющие проектно-изыскательские работы и точно убедились в бесперспективности. Далее придумали новую панацею от всех бед и заказали новые проектно-изыскательские работы… «У попа была собака, он её любил, она съела кусок мяса, он её убил, убил и закопал и надпись написал «У попа была собака, он её любил …»

Да и в целом польза для жителей Севастополя от такого тоннеля крайне условна. Для жителей Нахимовского района города Севастополя Северная сторона – это 40 км. на машине, хотя и видно её любое северное окно. Для жителей наиболее населённого Гагаринского района – это вообще Республика Крым, куда на авто добираться не намного быстрее чем в Симферополь. Функционал перевозки пассажиров и коммерческого транспорта на Северную сторону прекрасно выполняют катера с паромами. Рейд хоть и чувствителен к штормовым условиям, но закрывается не столь часто.

Тоннель будет нужен когда население Северной стороны будет составлять как-минимум 500 тыс. чел. Сейчас население Нахимовского муниципального округа, состоящего из Северной стороны и Корабельной стороны составляет 123 тыс. чел. и траффик с Северной стороны в Центр не столь высок. Да и как будет перераспределяться траффик входящий с Северной стороны на улицу Пожарова. Очевидно, что в пробку на площади Восставших.

С другой стороны, кроме того, что генеральный план – это документ на перспективу, следует вспомнить, что написали его не в Севастополе и, судя по всему, не для жителей Севастополя. Можно даже предположить, что далеко не все специалисты ГАУ «Институт Генплана Москвы» вообще знают, что Крым и Севастополь – это разные субъекты Российской Федерации, пускай и почти одинаково удалённые от МКАДа. Тоннель под Севастопольской бухтой прекрасно вписывается в концепцию создания автодороги для туристов, непрерывно проходящей вдоль всего черноморского побережья Крымского полуострова.

С другой стороны подводный тоннель, так или иначе простимулирует развитие Северной стороны Севастопольской бухты, как-минимум с точки зрения туристического потока. Московские проектировщики нагадали Севастополю туристический поток в 100 тысяч человек в сутки, что в их понимании требует переноса на Северную сторону железнодорожного вокзала (автовокзал переедет на 7 км Балаклавского шоссе).

«Мы предлагаем сформировать новый железнодорожный вокзал на Северной стороне в районе строящейся точки роста, которую мы запланировали проектом Генерального плана. Там есть возможность пространственно организовать удобный, современный, большой вокзал с пересадкой на автобусный транспорт, с пересадкой на новую формируемую линию пассажирского транспорта» - заявила на презентации представительница ГАУ «Институт Генплана Москвы» Наталья Карамаданова.

То есть для среднего жителя Севастополя, не обременённого правами на несколько однокомнатных квартир или мини-гостиницу, этот проект – ни о чём. Даже хуже. Тоннель будет тащить транзитный туристический траффик через и без того забитую коммерческим и личным автотранспортом основную трассу Гагаринского района. Траффик этот будет тормозиться только у супермаркетов и никакой пользы району не принесёт.

А как же Гераклейская рокада?

И про рокаду. Предполагалось, что 4-полосная скоростная автомагистраль «Гераклейская рокада» будет проложена в обход исторического центра города и свяжет наиболее крупные районы Севастополя – Ленинский, Гагаринский и Нахимовский. Длина рокады – более 9 км. Начало трассы будет расположено на пересечении Камышовского и Фиолентовского шоссе, а окончание – в районе улицы Генерала Мельника. Далее предполагался мост через бухту в районе Инкермана с последующим выходом на Тавриду.

В 2019 году проект первой очереди строительства даже прошёл согласование Главгосэкспертизы России. Строительство участка в ценах 2021 года оценивалось в 30 млрд. руб., что бюджету Севастополя явно не по карману. Не нашлось средств на проект и в ФЦП развития Крыма и Севастополя, видимо потому, что проблемы внутрисевастопольского траффика мало беспокоят федеральный центр, который больше склонен решать проблемы траффика туристов между курортами Крымского полуострова. Но, так или иначе Гераклейская рокада в новой редакции Генплана тоже есть, хотя и она пострадала от общественных слушаний.

«Предусмотреть прохождение рокады от развязки возле Стрелецкого рынка до кольца на пересечении Камышового и Фиолентовского шоссе с развязкой и выходом на Камышовое шоссе, далее – в сторону Камышовой бухты по Камышовому шоссе с развязкой в районе поворота на Казачинское шоссе. Участок между улицей Маринеско и улицей Тараса Шевченко до улицы Героев Бреста и Казачинского шоссе провести по существующему проезду с учётом его фактических габаритов. Все развязки предусмотреть в двух уровнях, обозначить на проекте генерального плана отдельным условным обозначением, размеры развязок проектировать с учётом границ земельных участков, находящихся в собственности граждан», – сказано в заключении к итогам публичных слушаний.

Станет ли рокада панацеей от транспортных проблем Севастополя? Нет, не станет. Для того, чтобы это понять специалистам ГАУ «Институт Генплана Москвы» всё же стоило хотя бы один раз приехать в Севастополь, а не только чертить линии на карте. Как говорилось в одной старой комедии: «Пока противник рисует карты наступления, мы меняем ландшафты, причём вручную. Когда приходит время атаки, противник теряется на незнакомой местности и приходит в полную небоеготовность. В этом смысл, в этом наша стратегия …».

Примерно то же можно сказать и про Гераклейскую рокаду. Пока планировщики 6 лет плясали вокруг проекта генплана, город продолжил меняться, а вернее уплотняться. Приморские микрорайоны Гагаринского района подверглись ещё большей уплотнительной застройке. После застройки микрорайона Камышовая бухта, в ход пошли и земли на берегах бухты Казачьей. Ещё сильнее расплылся 5 микрорайон. В Нахимовском районе продолжилась застройка Дергачей, как высотная, так и малоэтажная. Да и аналог Гералейской рокады по-сути уже имеется. Это комбинация Камышового шоссе, как части трассы «Таврида», и шоссе генерала Моргунова – дорога между 5 км Балаклавского шоссе и Сапун-горой мимо Максимовой дачи. Наличие данной объездной между районами ничего не решает, поскольку пробки в часы пик больше связаны с внутрирайонным траффиком, нежели с тем, который можно было бы отправить на объездную.

Довольно наглядно это можно увидеть в период школьных каникул, когда пробки исчезают сами по себе. Значительный процент заторов генерируют жители Севастополя, которые на личном автотранспорте возят детей в школы, расположенные в соседних микрорайонах. Родители видимо считают, что школа в их микрорайоне имеет слабый уровень учителей, а вот в соседнем более высокий. При этом жители соседнего думают с точностью до наоборот. Как итог, школьный траффик между микрорайонами в утренние часы ставит в глухую пробку проспект Октябрьской революции, улицу Вакуленчука, проспект Гагарина и так до площади Восставших, где поток личного и общественного транспорта встревает ещё и в 2-полосную улицу адмирала Октябрьского. Аналогично обстоит дело и с проспектом генерала Острякова и с улицами Горпищенко, генерала Мельника и Героев Севастополя.

Свой вклад в пробки вносят и пенсионеры, для которых бесплатный проезд в общественном транспорте стал настолько небесной манной, что катаются они не только в дневное время, но и в часы-пик. И даже пиковая переполненность общественного транспорта бабушек не пугает, ибо пенсионные дела важнее. На фоне «пенсионеризации» общественного транспорта наблюдается и значительный рост личного автотранспорта и граждане, совершающие 2 маятниковые поездки в день ( на работу и с работы) только усугубляют дорожную ситуацию.

Показать общественности проект генерального плана власти Севастополя обещают только 15 декабря, но первое замечание к проекту транспортной сети города Севастополя, как части генерального плана уже в субботу внесла небесная канцелярия. Если точнее, то вноситься замечание начало ещё с началом осени, но окончательно заметилось только в субботу. Речь про обрушение части подпорной стенки на улице адмирала Октябрьского, сократившее полосу в и без того узком, бутылочном горлышке. Видим в этот небесный знак губернатору городу Севастополя, что пора от генеральных прожектов переходить к контролю за вполне реальными проектами и возможно стоит снести всю правую лестницу и добавить в бутылочное горлышко хотя бы одну полосу.

ВСЕ НОВОСТИ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА И НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ И СЕВАСТОПОЛЕ

ПОДЕЛИТЬСЯ ССЫЛКОЙ С ДРУЗЬЯМИ И КОЛЛЕГАМИ

Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)7076958

e-mail: sevcrimea@gmail.com