МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА

Гостиничный бизнес в Севастополе

Новостройки в Севастополе

Торговые центры в Севастополе


ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В КРЫМУ

Под индивидальное строительство

Под коммерческую застройку


ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Квартиры

Коттеджи

Эллинги


КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Гостиницы и пансионаты

Доходная недвижимость


ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Новости недвижимости

Статистика глазами эксперта

Полезная информация

Правовой ликбез

Средние цены по Крыму и Севастополю

Архив новостей Украины

Нормативные документы


ПРАВОВАЯ БИБЛИОТЕКА

Законы Севастополя

Постановления Правительства Севастополя

Постановления Правительства РФ

Приказы ДГХ г.Севастополя

Федеральные законы

Оценка регуляторного воздействия


АН МАРКЕТ-КРЫМ

О компании

Контактная информация

Продавцам недвижимости

Предложение риелторам

2022-12-21

Земельный участок, на котором в 2014 году со скандалом снесли 17-этажный жилой дом в итоге достался культурному кластеру.

подробнее

2022-12-20

Рынок строительства Севастополя в ближайшие 3 года ждут "чудеса науки"

подробнее

2022-11-27

Власти Севастополя объявили крестовый поход на самовольно возведённые многоквартирные дома. Следующей жертвой заявлена 8-этажка на улице Лермонтова, 1

подробнее

2022-11-23

В Севастополе осудят фиктивного застройщика - ЖСК «Дом у моря»

подробнее

2022-11-20

В Севастополе решили повысить налог на жилую недвижимость, хотя ставки налогообложения в регионе идентичны, а по некоторым объектам даже выше столичных.

подробнее

2022-11-17

Власти Севастополя решили снести многоквартирный самострой на улице генерала Мельника, 80 и узаконить 2 аналогичных МКД.

подробнее

2022-10-24

Принятие Правил землепользования и застройки Севастополя может затянуться до 1 июля 2023 года, а Генплан Севастополя может увидеть свет лишь в конце 2024 года.

подробнее

2022-08-17

За год спрос на ипотеку среди жителей Севастополя упал почти вдвое. Спасает спрос разве что льготное ипотечное кредитование.

подробнее

2022-07-05

Высотная жилая застройка Ленинского района города Севастополя преодолевает рубеж 5 километра Балаклавского шоссе и берёт курс на Балаклаву.

подробнее

2022-04-26

Модульные гостиницы. Панацея для туристического рынка или очередная утопия.

подробнее

посещаемость


Новости рынка недвижимости Крыма и Севастополя, обзоры рынков коммерческой и жилой недвижимости
Рынок строительства и недвижимости в Крыму и Севастополе: ежедневные новости

2022-11-20

В Севастополе решили повысить налог на жилую недвижимость, хотя ставки налогообложения в регионе идентичны, а по некоторым объектам даже выше столичных.

Правительство Севастополя будет выступать перед Законодательным собранием города Севастополя с инициативой об увеличении налогов на территории региона, в том числе с 2023 года планируется увеличить налог на жилую недвижимость, принадлежащую физическим лицам. О такой инициативе властей субъекта Российской Федерации 15 ноября в ходе очередного заседания Правительства Севастополя сообщил губернатор Севастополя Михаил Развожаев.

«Получается, что сегодняшняя ставка на трехэтажный дом на Фиоленте налогом не облагается, потому что сумма исчисленного налога меньше ста рублей, — привел пример Михаил Развожаев, заявив, что действующая система налогообложения объектов недвижимого имущества– это «роскошь», которая в невыгодную сторону отличает Севастополь от всех регионов Российской Федерации.

Пример губернатора конечно-же красивый и на первый взгляд достоин праведного гнева, но дьявол, как известно в деталях. Попробуем разъяснить.

В соответствии с ч.1. ст. 2 Закона города Севастополя от 27.11.2020 N 614-ЗС «О налоге на имущество физических лиц» в настоящее время для объектов жилой недвижимости (жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; гаражей и машино-мест; хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства) на территории города Севастополя установлены следующие налоговые ставки:

- 0,1% от кадастровой стоимости - для объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого составляет до 10 млн. руб. включительно;

- 0,2% от кадастровой стоимости - для объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого составляет от 10 млн. руб. до 50 млн. руб. включительно;

- 0,3% от кадастровой стоимости - для объекта недвижимости я, кадастровая стоимость которого составляет от 50 млн. руб. до 300 млн. руб. включительно;

Для объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом, - в размере 0,3% от их кадастровой стоимости, в т.ч.

- для объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, - в размере 1%;

- для объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. руб. - в размере 1% от их кадастровой стоимости;

Для прочих объектов налогообложения - в размере 0,5% от их кадастровой стоимости.

Много это или мало?

В соответствии со ст. 406 Налогового кодекса Российской Федерации Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус") в размерах, не превышающих:

1) 0,1 % в отношении: жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; гаражей и машино-мест, в том числе расположенных в объектах налогообложения, указанных в подпункте 2 настоящего пункта; хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

При этом в соответствии с п. 3. ст. 406 Налогового кодекса Российской Федерации указанные налоговые ставки законом города федерального значения Севастополь могут быть уменьшены до 0 или увеличены, но не более чем в 3 раза.

При этом в Севастополе уже действует так называемая «прогрессивная ставка», формируемая от кадастровой стоимости и губернатор Севастополя при определении налогов явно взял курс на 2 других города федерального значения, успешно забывая о том, что зарплаты в Севастополе слабо соответствуют статусу города федерального значения.

Сравним нормы субъектовых законов «О налоге на имущество физических лиц»: это закон города Севастополя от 27.11.2020 N 614-ЗС, закона города Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 и закон города Санкт-Петербурга от 26.11.2014 № 643-109

 

Москва

Санкт-Петербург

Севастополь

до 10 млн. руб.

0,1

0,1

0,1

от 10 до 20 млн. руб.

0,15

0,15

0,2

от 20 до 50 млн. руб.

0,2

0,2

от 50 до 300 млн. руб.

0,3

0,25

0,3

То есть, ставки налогообложения жилой недвижимости в Севастополе не просто равны московским и питерским, но и не содержат градацию диапазона 10-20-50 млн. руб., то есть владельцы домов с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн. руб. в Севастополе платят 0,2% от кадастра против 0,15% от кадастра для Москвы и Санкт-Петербурга.

Но даже при такой ситуации власти Севастополя решили ставку налога поднять. При этом, было бы куда поднимать. Потолок в 0,3%, установленный для городов федерального значения пунктом 3. статья 406 Налогового кодекса Российской Федерации уже достигнут и установлен для объектов с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн. руб. Поднимать можно только ставки для объектов до 50 млн. руб. и до 10 млн. руб.. То есть, всех ждёт налоговая уравниловка и трёхэтажный дом на фиоленте – это не более чем повод.

Но вернёмся к пресловутому дому на Фиоленте.

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица имеют право на налоговый вычет:

Налоговая база в отношении квартиры, части жилого дома определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, части жилого дома.

Налоговая база в отношении комнаты, части квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты, части квартиры.

Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома.

Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

То есть при уплате налога на индивидуальный жилой дом из его площади вычитается 50 кв.м. за каждого из совладельцев.

Как показало маркетинговое исследование рынка вторичной жилой недвижимости Севастополя, проведённое специалистами маркетингового агентства «Маркет-Крым» в сентябре 2022 года в различных районах Севастополя на продажу выставлено 2385 индивидуальных жилых домов (включая дачные) суммарной площадью более 330 тыс. кв.м. При этом средняя площадь продаваемых домов составляет 139 кв.м.

Распределение по диапазонам кратным налоговому вычету (50 кв.м.) выходит следующим

квадратура

Количество объектов

Доля в общем объеме предложения

Кратность налоговому вычету

До 50 кв.м.

301

12,6%

1 чел.

50-100 кв.м.

765

32,1%

2 чел.

100-150 кв.м.

620

26,0%

3 чел.

150-200 кв.м.

299

12,5%

4 чел.

200-250 кв.м.

145

6,1%

5 чел.

250-300 кв.м.

127

5,3%

6 чел.

300-350 кв.м.

30

1,3%

7 чел.

350-400 кв.м.

31

1,3%

8 чел.

400-450 кв.м.

14

0,6%

9 чел.

450-500 кв.м.

17

0,7%

10 чел.

Более 500 кв.м.

36

1,5%

Более 10 чел.

Кроме того, в соответствии со п 6.1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, находящихся в собственности физических лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей, налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 5 квадратных метров общей площади квартиры, площади части квартиры, комнаты и 7 квадратных метров общей площади жилого дома, части жилого дома в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка.

3-этажный дом на Фиоленте, гневно приведённый в пример губернатором Севастополя должен иметь площадь не менее 150 кв.м. и при наличии 3 собственников долей в таком доме под налогообложение попадёт только хвостик, та квадратура, что больше 150 кв.м., а в реальности там может проживать по семье на каждом этаже. Такие ситуации для Севастополя не редкость ибо дом на Фиоленте дому на Фиоленте рознь. Попробуем разъяснить почему.

Район мыса Фиолент – это район, который в советские времена был дачным районом города Севастополя. Городская застройка здесь отсутствует (не считая нескольких многоквартирных домов в военных городках), как и прочие прелести цивилизации в виде торговых центров, кинотеатров, детских садов, школ и поликлиник. Открытый всем ветрам степной ландшафт и скальные грунты Гераклейского полуострова сделали его малопригодных для городской застройки и территория была отдана на откуп многочисленным садовым товариществам, члены которых в этой голой степи на привозном грунте выращивали огурцы с помидорами и строили садовые домики.

Согласно ВСН 43-85. «Застройка территорий садоводческих товариществ, здания и сооружения. Нормы проектирования» (утв. приказом Госгражданстроя СССР от 11.12.1985 № 404) построить на садовом участке можно было 1-этажный летний садовый домик с отапливаемым помещением общей площадью не более 25 кв.м., неотапливаемой террасой (верандой) площадью не более 10 кв.м. (можно застеклить) и неотапливаемой мансардой, размещаемой в пределах чердака, площадью не более 15 кв.м. Высота летнего садового домика от земли до конька или верхней отметки крыши - не более 6,5 м.

И таких домиков в целом по городу продаётся 12,6% от общего объёма предложения, а непосредственно на Фиоленте – подавляющее большинство

Есть на Фиоленте и огромные дома.

Самый большой: общая площадь 1000 кв.м. на Фиоленте в 100 метрах от Т-образного перекрёстка. Три этажа. Черновая отделка. Мягкая кровля. 10 соток земли. Цена– 47,5 млн. руб.

Самый дорогостоящий -  Усадьба "Орлиная скала". Участок — 18 соток, три дома с мебелью 100, 115, 165м. Кв., два маленьких одноэтажных домика 8 и 12 м. Кв., гараж, парковка на 6 машин, теннисный корт, бассейн 12.5 на 3.3, сауна. Цена– 95 млн. руб.

Но такими домами застроены только садовые товарищества, расположенные у обрыва, а по большей части Фиолент – это дома 60-70 кв.м., в которых проживают большие семьи с низкими доходами и в значительной части – беженцы с Украины.

Между тем, арендное жильё в курортном Севастополе – это неплохие доходы, платить налоги с которых было как-то «не принято». В высокий сезон отдыхающими заполнены и квартиры, и дома в прибрежных садовых товариществах. Самыми ходовыми являются однокомнатные квартиры, а часть садовых товариществ – это сплошные гостевые дома, значительная часть из которых размещает отдыхающих за чёрный нал. Сдаётся в аренду такая недвижимость и в высокий сезон, и в низкий.

Как показало маркетинговое исследование гостиничного бизнеса в Севастополе, проводимое специалистами компании «Маркет-Крым», в сентябре 2022 года в посуточную аренду сдавалось 360 индивидуальных жилых домов, диапазон цен: от 1 тыс. руб. до 130 тыс. руб. в сутки, в среднем – 4,5 тыс. руб. в сутки. На длительный срок сдавалось 349 индивидуальных жилых домов, диапазон цен 10 тыс. руб. – 120 тыс. руб. в месяц, в среднем – 41,7 тыс. руб. в месяц.

В июле 2022 года в посуточную аренду сдавалось 682 индивидуальных жилых домов, диапазон цен: от 700 руб. до 40 тыс. руб. в сутки, в среднем – 4,2 тыс. руб. в сутки. На длительный срок сдавалось 182 индивидуальных жилых дома, диапазон цен 5 тыс. руб. – 750 тыс. руб. в месяц, в среднем – 72,6 тыс. руб. в месяц.

Таким образом вводимый налог на недвижимость коснётся большинства участников рынка арендного жилья. Как отметил губернатор города Севастополя Михаил Развожаев, власти города продолжают наводить порядок в имущественно-земельной сфере и легализовывать доходы малого и среднего бизнеса.

При этом платить налоги жители Севастополя явно не торопятся. По состоянию на 9 ноября 2022 года поступления составляли 41% от начислений имущественных налогов для физических лиц (150 из 365 миллионов рублей). Как отметили в пресс-службе УФНС по г. Севастополю, жителям города разослали 151 тысячу налоговых уведомлений, из которых большую часть они получили через электронный сервис «Личный кабинет для физических лиц». С другой стороны, представляется сомнительным предположение, что большинство владельцев арендного жилья пользуется личным кабинетом на сайте ФНС, а срок уплаты налога истекает 1 декабря. Далее – пеня.

Чем закончится в Севастополе эпопея со сбором налога на недвижимость увидим уже в начале 2023 года.


ВСЕ НОВОСТИ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА И НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ И СЕВАСТОПОЛЕ


ПОДЕЛИТЬСЯ ССЫЛКОЙ С ДРУЗЬЯМИ И КОЛЛЕГАМИ




Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)7076958

e-mail: sevcrimea@gmail.com