ДОМАКВАРТИРЫЭЛЛИНГИУЧАСТКИ ПОД ИЖСЗЕМЛЯ ПОД КОММЕРЦИЮГОСТИНИЦЫБИЗНЕС

Новости рынка недвижимости Крыма и Севастополя, обзоры рынков коммерческой и жилой недвижимости
Рынок строительства и недвижимости в Крыму и Севастополе: ежедневные новости

2020-03-31

Как скажется запрет на пользование земельными участками в Крыму для иностранцев на инвестиционном климате в регионе

В конце марта 2020 года вступил в силу Указ Президента Российской Федерации от 20.03.2020 № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26», куда попала и вся береговая зона Крымского полуострова.

Как скажется на инвестиционном климате в регионе запрет для иностранцев на отчуждение земельных участков на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь, проанализировали эксперты маркетингового агентства «Маркет-Крым».

Указ №201 от 20.03.2020 внёс в перечень приграничных территорий, на которых в соответствии с п.3 ст.15 Земельного кодекса Российской Федерации иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участкам, вошли 11 районов и 8 городов Республики Крым, а также 7 муниципальных округов и город Инкерман из состава территорий города федерального значения Севастополь.

Напомним, административно-территориальное устройство Республики Крым включает 14 районов и 11 городов республиканского значения, в том числе в том числе 3 городских района и 1 город в подчинении городского округа. В перечень соответственно не вошли города Красноперекопск, Джанкой и столичный Симферополь, а также Белогорский, Красногвардейский, Первомайский районы, то есть территории не имеющие выхода к Чёрному или Азовскому морям.

Соответственно в перечень запретных для иностранцев вошли курортные Ялта, Алушта, Судак, Саки, Евпатория, Феодосия, а также граничащий с Украиной Армянск.

Из территорий города федерального значения Севастополь под указ №201 от 20.03.2020 не попали чисто сухопутные Верхнесадовский и Терновский муниципальный округа, на территории которых преобладают земли лесного фонда и сельскохозяйственного использования.

Кроме того, остаётся не совсем понятно, как теперь быть с Балаклавой. Законом города Севастополя от 23 июля 2019 года № 518-ЗС "О внесении изменений в Закон города Севастополя от 3 июня 2014 года № 19-ЗС "Об административно-территориальном устройстве города Севастополя" она получила статус города. А в рамках выполнения поручения президента РФ о развитии яхтенного туризма в Балаклавской бухте внесены изменения в приказ ФСБ от 10 июля 2007 года №355 «Об определении участков (районов) внутренних вод Российской Федерации, в пределах которых устанавливается пограничный режим» и для маломерных судов, базирующихся в Балаклавской бухте не действует пограничный режим.

Что касается вышеупомянутых выше земель сельскохозяйственного назначения, то следует отметить, что несмотря на ранее действовавший в Республике Украина мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, часть паевых земель бывшего совхоза «Память Ильича» всё же успели поменять собственника и были сконцентрированы в собственности ряда юридических лиц с оффшорными собственниками.

Кстати, вспоминая об украинской юрисдикции Севастополя, стоит упомянуть что 30 марта Верховная рада Украины во втором чтении приняла закон об отмене моратория на продажу земли. В законопроекте уточняется, что с 1 июля 2021 года граждане Украины смогут купить не более 100 гектар в одни руки, а с 2024 года возможность приобрести земельные участки с суммарной площадью не более 10 тысяч га получат украинские юридические лица. Законопроект пока ограничивает иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам возможность приобретать доли в уставном (совокупном) капитале, акции, паи, членство в юридических лицах, которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения. Однако – это только пока.

И хотя Украина – теперь другая страна, однако следует учитывать, что права на земельные участки в Крыму украинскими гражданами могут оспариваться в судах международной юрисдикции, а такие суды в последнее время выносят откровенно однобокие решения, если одним из участников процесса являются Российская Федерация, граждане Российской Федерации или учреждённые ими юридические лица.

Между тем, стоит отметить, что проект новой Конституции Российской Федерации, который в ближайшее время будет вынесен на голосование на общероссийском референдуме, предусматривает нормы примата российского права над международным. Органы Росреестра по таким решениям естественно не будут регистрировать права иностранцев на земельные участки и объекты недвижимости на всей территории Крымского полуострова, однако иностранные суды могут арестовывать активы Российской Федерации на территории других стран. В целом, международный правовой статус Крымского полуострова таков, что это рискованная зона для иностранных инвестиций и в основном скупают активы в Крыму физические и юридические лица, которые либо уже попали под европейские санкции, либо не планируют вести бизнес за рубежом. Для примера можно отметить высокую инвестиционную активность на полуострове структур санкционного «Банка «Россия»

Что касается земель уже принадлежащих иностранцам, то по данным Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя по состоянию на 01.01.2019 земельный фонд города Севастополя по составу земель распределился следующим образом по составу земель:

Земли жилой застройки - 5,0 тыс. га (5,7%);

Земли общественно-деловой застройки - 1,6 тыс. га (1,9%);

Земли сельскохозяйственного использования - 27,7 тыс. га (32,1%);

Земли промышленности - 2,0 тыс. га (2,3%);

Земли общего пользования - 2,3 тыс. га (2,6%);

Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций - 1,7 тыс. га (2,0%);

Земли особо охраняемых территорий и объектов - 0,8 тыс. га (0,9%);

Земли водного фонда - 1,4 тыс. га (1,6%);

Земли лесничеств и лесопарков - 35,5 тыс. га (41,1%);

Земли под военными и иными режимными объектами - 4,9 тыс. га (5,7%);

Земли под объектами иного специального назначения - 1,0 тыс. га (1,2%);

Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность - 2,5 тыс. га (2,9%);

Всего -86,4 тыс. га (100,0%)

При этом в государственной или муниципальной собственности находится 74,4 тыс. га или 86,1% земельного фонда Севастополя, в собственности граждан - 10,5 тыс. га или 12,2%, оставшиеся 1,5 тыс. га или 1,7% находятся в пользовании юридических лиц.

Непосредственно на территории внутригородских муниципальных образований города федерального значения Севастополь, попавших под действие Указа №201 от 20.03.2020, имеется 1800 собственников земельных участков, которые не являются гражданами (для физических лиц) или резидентами (для юридических лиц) Российской Федерации. Таковым на сегодняшний день принадлежит около 1600 гектаров севастопольских земель с различным целевым назначением.

В основном иностранным гражданам принадлежат земли сельскохозяйственного назначения – это земельные паи площадью от 0,5 до 5 гектаров из состава земель бывших колхозов и совхозов, чьими владельцами в том числе являются и граждане Украины, а также земельные участки площадью от 4 до 10 соток в более чем 200 садовых товариществах, земельные участки в которых в период туристического бума нулевых приобретали жители стран СНГ и даже дальнего зарубежья. Также в собственности иностранных граждан остаются земли жилой застройки и крайне незначительные площади земель общественно-деловой и промышленной застройки. В Республике Крым процент иностранных собственников на землях общественно-деловой застройки в разы выше, несмотря на частичную национализацию, прошедшую после Крымской весны.

Отметим, что действующим законодательством для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц уже предусмотрены определенные ограничения в отношении права собственности на земельные участки некоторых категорий. Так, согласно статье 8 Федерального закона от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды. Аналогичная норма, распространяющаяся также на юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, содержится в статье 3 Федерального закона от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

“Пограничный указ” позволяет изымать земельные участки у иностранных граждан в принудительном порядке.

Согласно, п.п. 2 ч.2 ст.235 Гражданского кодекса РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238).

В силу ст. 44 Земельного кодекса РФ, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

В соответствии с п.3 ст.15 Земельного кодекса РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с п.1 и п.2 ст. 238 ГК РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в установленные сроки, такое имущество, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Впрочем, иностранцам, владеющим землей с капитальными постройками можно расслабиться.

Согласно п.2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Таким образом, принятый указ практически не коснётся владельцев дачных участков, но обеспечит властям возможность изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения и общественно-деловой застройки.

Негативным фактором по крайне мере для Севастополя, станет то, что возмещение бывшему владельцу будет осуществляться по кадастровой стоимости земли, которая для ряда муниципалитетов так и не установлена. Кадастровые работы идут не шатко не валко. С целью выполнения комплексных кадастровых работ на территории города Севастополя Правительством Севастополя в 2019 году были заключены государственные контракты на выполнение комплексных кадастровых работ в границах 14 кадастровых кварталов, по результатам выполнения появилось 14 карт-планов территории, содержащие сведения в отношении 5101 объекта недвижимости.

Кроме того, принудительный выкуп земли в Севастополе уж точно не будет проводиться до принятия Генерального плана и Правил землепользования и застройки Севастополя, которые пока также не видны даже на горизонте.

Для тех иностранных граждан, кто уже подготовил кошёлек для компенсации за земельный участок, напомним, что севастопольские сайты полны историй собственников о том, как перед принудительным выкупом под строительство инфраструктурных объектов резко меняется кадастровая стоимость земель в том или ином районе, и, естественно, не в сторону увеличения.

Тем не менее, введённые ограничения хотя и вызовут недовольства среди граждан, которые за 6 лет так и не удосужились поставить свои украинские земельные участки на российский кадастровый учёт, однако в целом прибрежный запрет не скажется на инвестиционной привлекательности Крымского полуострова. Иностранных инвесторов здесь и так нет, а значительный дисконт на земельные участки, которые в украинский период дерибанились про запас, наоборот, может привлечь крупные российские компании, располагающие свободными инвестиционными средствами. Кроме того, отметим, что аналогичные нормы действуют и в отношении Краснодарского края и курортов Сочи и Геленджика, что никак не помешало развитию гостинично-рекреационного сегмента экономики данных регионов.

ВСЕ НОВОСТИ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА И НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ И СЕВАСТОПОЛЕ

ПОДЕЛИТЬСЯ ССЫЛКОЙ С ДРУЗЬЯМИ И КОЛЛЕГАМИ

Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)7076958

e-mail: sevcrimea@gmail.com