ДОМАКВАРТИРЫЭЛЛИНГИУЧАСТКИ ПОД ИЖСЗЕМЛЯ ПОД КОММЕРЦИЮГОСТИНИЦЫБИЗНЕС

Маркетинговые исследования рынка жилой и коммерческой недвижимости в Крыму и Севастополе
новостройки и апартаменты, гостиницы и пансионаты, офисные и торговые центры, туристический бизнес

Рынок земли под коммерческое строительство в Севастополе

обновлено - 2022

Полное название маркетингового исследования: Маркетинговое исследование рынка земельных участков под строительство коммерческой недвижимости в Севастополе

Аннотация:

Уважаемые дамы и господа наша компания реализует отчёт о постоянно проводимом исследовании рынка земельных участков под строительство как небольших коммерческих объектов, так и для реализации масштабных инвестиционных проектов.

Цены на землю наши специалисты мониторят с 2011 года. То есть можем показать не только сегодняшние цены на земельные участки, но и цены прошлых лет и участки, которые были проданы или сняты с продажи. Информация об уже проданных участках даёт возможность увидеть не только цену предложения, но и цену спроса. То есть собственники могут не знать рынка и ставить неадекватную цену на земельные участки и такие участки будут висеть в продаже годами. А вот по времени экспозиции и цене уже реализованных земельных участков можно судить про объективные цены.

По участкам можем предоставить только контакты агентства недвижимости, которое реализует данный объект, хотя при желании можно найти и продавца, но это в большинстве случаев будет юридический адрес регистрации предприятия и данные о личностях учредителей, что существенно усложнит переговоры, хотя если участок продаётся то достучаться можно, хоть и не с первой попытки.

Кроме участков выставленных на продажу следим также за отводом земли местными органами власти. Мониторим выделение земельных участков, изъятие земельных участков, продление сроков строительства объектов, изменение целевого назначения земли. В основном представлено выделение земли городским советом Севастополя этого и прошлого созывов. До этого договорами аренды земельных участков ведала Севастопольская городская государственная администрация. Однако сейчас многие землеотводы тогдашнего мэра Севастополя Сергея Куницина оспариваются в судебном порядке.

Мониторим и судебные решения по земельным участкам выделенным в административных границах Севастополя. Корпоративные споры, изъятие земельных участков, криминальные землеотводы, банкротства арендаторов, ввод объектов в эксплуатацию ....

Рынок земли под коммерческое строительство в Севастополе

Содержание маркетингового исследования:

1. В исследовании предусмотрена сегментация рынка по районам и микрорайонам Севастополя.

Административно Севастополь делится на следующие районы: Ленинский, Нахимовский, Гагаринский, Балаклавский

1.1 Ленинский район

Ленинский район является в Севастополе центральным, то есть именно в Ленинском районе расположен административный Центр Севастополя и прибрежный район, условно обозначенный как тихий Центр. От исторического центра застройка Ленинского района развивалась вдоль проспекта генерала Острякова и всё это направление привязанное к маршруту номер 12 именуется как Остряки. Однако проспект генерала Острякова достаточно продолжителен (около 4 километров) и условно район будет поделен. Близкие к центру микрорайоны нижних Остряков выделены в Куликово поле и Матюшенко, а верхние Остряки будут именоваться как микрорайон Острякова. В рекламных объявлениях севастопольские риелторы показательно забывают отделять микрорайоны Матюшенко и Куликово поле и везде пишут Центр, хотя цены на землю и недвижимость могут различаться в 2 раза, но риелторы Вам об этом в предварительной беседе не расскажут, а о том, что до центра ещё топать и топать Вы узнаете только на показе. Аналогичным порядком можно поехать смотреть объект на Остряки плюс минус 2 лаптя по карте. Кроме того разные микрорайоны строились в разное время и соответственно различаются по высотности застройки и наличию инфраструктурных объектов.

1.1.1 административный Центр

1.1.2 тихий Центр

1.1.3 Матюшенко

1.1.1. Куликово поле

1.1.5. Острякова

1.2 Нахимовский район

Нахимовский район имеет достаточно сложную конфигурацию поскольку одновременно расположен на разных берегах Севастопольской бухты. Вообще Севастополь можно поделить на южную и Северную сторону. основная часть городских микрорайонов расположена южной стороне. В состав Нахимовского района Севастополя входит самый старый район города - Корабельная сторона. Это малоэтажная застройка сформировавшаяся вокруг верфей Севастопольского морского завода. Две основные траснпортные магистрали данного района - это маршрут номер 7 - улица Горпищенко и маршрут номер 9 - проспект Победы будут выделены отдельно поскольку имеют застройку отличную друг от друга и в целом от малоэтажной Корабелки. О разнице между этими микрорайонами в риелторских объявлениях вам не расскажут - везде будет Корабельная сторона, включая микрорайон Жидилова, который расположен чёрти на каком расстоянии от центра города.

Северная сторона Севастопольской бухты условно делится на сектор многоквартирной застройки который выделен в микрорайоны Радиогорка и Северная сторона, но при разных названиях микрайоны имеют одинаковые цены. Кроме того от Северной начинается побережье Западного берега Крыма и здесь выделен ряд пляжных зон: Учкуевка, Любимовка, Кача .... Отметим, что в состав Нахимовского района входит и ряд сёл пригородной зоны Северной стороны Севастополя, которые расположены на равнинной местности и будут выделены Евпаторийское направление.

1.2.1 Корабельная сторона

1.2.1.1 Горпищенко

1.2.1.2 Проспект Победы

1.2.1.3 Жидилова

1.2.2 Северная сторона

1.2.2.1 Учкуевка

1.2.2.2 Любимовка

1.2.2.3 Кача

1.2.2.4 Евпаторийское направление

1.3 Гагаринский район

Гагаринский район самый, что ни на есть приморский. Практически все его микрорайоны расположены на берегу моря, что кстати хорошо видно из названий . Гагаринский район расположен вдоль трассы маршрута номер 10, которая вдоль моря тянется от центра города к мысу Херсонес (не путать с заповедником Херсонес-Таврический в Стрелецкой бухте). По удалённости от центра выделяют микрорайоны Стрелецкая бухта (между бухтами Карантинной и Стрелецкой), Лётчики (между бухтами Стрелецкой и Круглой), бухта Омега (между бухтами Круглой и Камышовой), Камышовая бухта, Казачья бухта. Несколько особняком в данной схеме стоит 5 микрорайон. Этот микрорайон является развитием застройки из района объездного Камышового шоссе (которое в объявлениях чаще будет именоваться Камышовским) по плато в район мыса Фиолент.

Вдоль объездного Камышового шоссе идёт в основном промышленно-складская застройка. А территория южнее Камышового шоссе в целом именуется как Фиолент. Плато южнее Камышового шоссе - это царство дачников. Коммерческие объекты встречаются только вдоль берега моря. Хотя называть здесь местность берегом можно весьма обобщённо. Поскольку берег здесь представляет собой обрыв до 150 метров в высоту. Коммерческие объекты, в основном мини-гостиницы расположены в кооперативах вдоль кромки обрыва. Примечательно, что риелторы в объявлениях с лёгкостью пишут: расстояние до моря - 50 метров, не уточняя что расстояние это не по горизонтали, а по вертикали.

Кроме того входит в состав Гагаринского района входит промзона между Стрелецкой бухтой и Камышовым шоссе именуемая как Молочка (по названию Молочной балки).

1.3.1 Стрелецкая бухта

1.3.2 Лётчики

1.3.3 бухта Омега

1.3.4 Камышовая бухта

1.3.5 Казачья бухта

1.3.6 5 микрорайон

1.3.7 Молочка

1.3.8 Камышовое шоссе

1.3.9 Фиолент

1.4 Балаклавский район

Балаклавский район в целом пригородный. В его состав входит город Инкерман, который является явной промзоной, но имеет железную дорогу и причальные мощности. Центром Балаклавского района является собственно Балаклава, нынче лишённая городского статуса, однако являющаяся небольшим городом с огромным туристическим потенциалом. Городок расположен на берегу Балаклавской бухты и имеет туристическую набережную. Цены на землю в Балаклаве дадут фору многим микрорайонам Севастополя, уступая разве что административному центру Севастополя. В состав Балаклавского района входят сёла долины Золотая балка и ряд сёл в горных районах. В частности в сторону Бахчисараского района уходит ветка Хмельницкое-Черноречье-Терновка. По трассе Севастополь-Ялта высокую инвестиционную привлекательность имеют села Байдарской долины: Орлиное, Передовое, Родниковое... По трассе Севастополь Симферополь также есть ряд сёл, часть из которых входит в Балаклавский, а часть в Нахимовский район. Загородные направления будут выделены отдельно. Самым дорогостоящим сектором Балаклавского района является побережье бухты Ласпи. Территориально Севастополю подчинён участок Южного берега Крыма от мыса Айя до мыса Сарыч.

1.4.1 Балаклава

1.4.2 Инкерман

1.4.3 Байдарская долина

1.4.4 бухта Ласпи

2. Сегментация предложения по типу коммерческой недвижимости.

Земельные участки поделены в соответствии с целевым назначением земли и по типу коммерческой недвижимости для строительства которой может быть использован земельный участок

2.1 Участки под строительство объектов гостинично-рекреационного назначения

рассматриваются земельные участки отведённые юридическим лицам под строительство гостиниц, пансионатов, баз отдыха, яхт-клубов, туристических баз и тому подобных крупноформатных гостиничных объектов.

Для Севастополя объекты гостиничной недвижимости можно поделить на несколько типов. Гостиницы в черте города, пансионаты с пляжами в приморской зоне Западного побережья Крыма, базы отдыха в районе бухты Ласпи, базы отдыха в горных сёлах Севастопольского района. Соответственно будет различаться порядок цен на землю. Кроме того как гостиничные объекты строятся комплексы апартаментов, но по-сути это многоквартирные жилые дома с хитрой схемой продажи квартир.

2.2 Участки под строительство мини-гостиниц

рассматриваются земельные участки отведённые физическим лицам под индивидуальное жилищное строительство, с местоположением перспективным для строительства мини-гостиницы

В Севастополе есть приморские микрорайоны, а есть такие, где до моря достаточно далеко. Есть микрорайоны с обустроенными пляжами, а есть с обрывом высотой под 100 метров. Где-то расстояние до моря достаточно велико, но есть панорамный вид. Застройка и рельеф местности в Севастополе достаточно сложны и при выборе участка стоит узнать детали.

2.3 Участки под строительство объектов торгового назначения с малой площадью

рассматриваются земельные участки отведённые под строительство магазинов небольшой площади.

Что касается земли под строительство торговых объектов любого формата, то тут нужно учитывать и плотность населения в микрорайоне и основные потоки транспорта и развитие жилищной застройки и количество и качество конкурентов и многое другое, что позолит сформировать правильную цену на земельный участок

2.4 Участки под строительство торгово-развлекательной недвижимости

рассматриваются земельные участки отведённые под строительство торговых центров и супермаркетов

2.5 Участки под строительство объектов торгово-складского назначения

рассматриваются участки отведённые под склады и объекты коммерческой недвижимости используемые как торгово-складские базы по продаже строительных материалов, продуктов питания и прочих товаров

2.6 Участки под строительство промышленных объектов

рассматриваются земельные участки отведённые для строительства и обслуживания промбаз и производственных комплексов.

Что касается земли для объектов производственной недвижимости то тут для Севастополя нужно учитывать несколько факторов формирования цены: близость к рекреационных зонам (Севастополь как-никак курортный город), близость к портовым зонам (в Севастополе есть причалы с разными глубинами и траснпортной доступностью), а также наличие железной дороги (сложный рельеф местности делает железную дорогу дорогостоящим элементом)

2.7 Участки под жилищное строительство

рассматриваются земельные участки отведённые для строительства многоквартирных жилых домов, элингов, апартаментов и коттеджных посёлков.

Планы жилищного строительства - это отдельная песня. Севастополь уверенно держится в лидерах по количеству строящегося жилья, уступая только Киеву. Есть разные микрорайоны с разной плотностью застройки, разными ценами квартиры в новостройках и на землю под многоквартирные жилые дома. И перед тем, как начинать строиться нужно посмотреть на коллег-конкурентов

2.8 Участки под объекты автомобильной инфраструктуры

рассматриваются земельные участки отведённые для строительства автосервисов, автомоек, автозаправочных комплексов, автостоянок

Автомобили с каждым годом всё плотнее входят в обиход любого жителя Украины, а в приморском Севастополе жилплощадь для железного коня по цене в некоторых районах вполне совместима с жилплощадью для его хозяина, ну а автомобильная инфраструктура будет всегда приносить прибыль если правильно выбрать место.

Данное исследование рынка земли будет полезно ПОКУПАТЕЛЯМ желающим приобрести земельный участок под строительство объекта коммерческой недвижимости в Севастополе.

Перед тем как выкладывать деньги стоит у независимого эксперта узнать реальную стоимость похожих участков и обоснованность запрошенной продавцом цены за сотки или гектары.

Кроме того стоит узнать есть ли смысл строиться по целевому назначению земли в таком месте. Генеральный план Севастополя не учитывает коммерческих интересов застройщика и Вы можете купить участок с десятком аналогичных объектов по соседству. Коммерсанты умудряются строить торговые центры впритык друг к другу и потом годами воевать за арендаторов. Или построите гостиницу с видом на море, а перед вашим участков выделен ещё один и за вид на море вы явно переплатите.

Или отдать задаток и подготовить документы, а у нотариуса узнать, что земля находится в аресте и.т.д.

Есть множество местных аспектов, о которых неподготовленный покупатель может даже не подозревать.

Аналогично исследование рынка земли может понадобиться ПРОДАВЦАМ, желающим узнать адекватную рыночную цену на продаваемый земельный надел.

Незнание рыночной цены может с одной стороны привести к тому, что землю вы продадите по-дешёвке, а с другой - участок будет годами висеть на продаже.

Также для продаваемого земельного участка при заказе определения цены напишем инвестиционное предложение, в котором доступно распишем инвестиционную привлекательность вашего района и почему покупатель должен приобрести Ваш участок. Такое инвестиционное предложение будет убедительным аргументом в переговорах с потенциальным покупателем вашего земельного участка. Стоимость анализа цены на участок с формированием инвестиционного предложения - 1 тысяча гривен.

Объём исследования: более 150 листов, Time new roman 12pt

таблицы, графики и диаграммы

без учёта фотоматериалов объектов в электронном виде.

Стоимость приобретения отчёта о маркетинговом исследовании: договорная

Маркетинговые исследования рынков строительства и недвижимости в Крыму и Севастополе

поделиться ссылкой с друзьями и коллегами

Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)7076958

e-mail: sevcrimea@gmail.com