МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА

Гостиничный бизнес в Севастополе

Новостройки в Севастополе

Торговые центры в Севастополе


ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В КРЫМУ

Под индивидальное строительство

Под коммерческую застройку


ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Квартиры

Коттеджи

Эллинги


КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Гостиницы и пансионаты

Доходная недвижимость


ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Полезная информация

Правовой ликбез

Обзор цен Севастополь

Новости недвижимости

Архив новостей Украины

Нормативные документы


ПРАВОВАЯ БИБЛИОТЕКА

Законы Севастополя

Постановления Правительства Севастополя


АН МАРКЕТ-КРЫМ

О компании

Контактная информация

Продавцам недвижимости

Предложение риелторам

2017-09-14

В Севастополе доведут до ума сквер возле Владимирского собора на Центральной горке

подробнее

2017-08-20

В Инкермане планируется создать Парк тигров и медведей.

подробнее

2017-08-14

Закат эпохи апартаментов? В Севастополе у застройщика забрали ещё один участок, отведённый под яхт-клуб

подробнее

2017-08-08

Прибалтийская компания не оставляет надежд отсудить у Минобороны РФ земельный участок под "объектом Сотка" в Балаклаве.

подробнее

2017-08-07

Проект строительства трассы "Таврида" уже на этой неделе может пройти государственную экспертизу.

подробнее

2017-08-06

Застройщик снесённой в 2014 году 16-этажки на мысе Хрустальный В Севастополе заплатит за снос 36.5 млн. руб.

подробнее

2017-08-04

Объёмы рынка строительных работ в Севастополе по сравнению с 2016 годом выросли на 46.9%

подробнее

2017-08-04

Общий объём сдачи в эксплуатацию многоквартирных жилых домов в Севастополе просел почти вдвое от уровня 2016 года

подробнее

2017-08-01

Дачи больше нет. Президент подписал федеральный закон о садовых и огородных участках

подробнее

2017-07-30

Из здания Морского гидрофизического института возле севастопольской Артбухты выселяют рестораны

подробнее

посещаемость


Структура жилого фонда в Севастополе - Многоквартирные жилые дома
Сегментация жилищного фонда города Севастополь по типам домов


По состоянию на 11 марта 2014 года на рынке вторичного жилья Севастополя выставлено на продажу 1239 квартир.

Репрезентативность выборки. При анализе было рассмотрено 52210 квартир, которые были выставлены на продажу начиная с 2011 года. По состоянию на 2011 год жилой фонд Севастополя составлял 3,4 тыс жилых домов различных форм собственности. Общая площадь жилого фонда - 8,6 млн кв.м. или 182,2 тыс квартир.

Оговоримся, выборка имеет ряд недостатков.

1. Анализируются только квартиры выставленные на продажу. Часть многоквартирных жилых домов в Севастополе не выставляло на продажу ни одной квартиры. Такая ситуация типична для домов ведомственного жилого фонда, где жильцы не имели права на приватизацию. Наибольшее количество таких домов - это ведомственный жилой фонд военно-морских сил Украины и Черноморского флота Российской Федерации. Есть жильё и на балансе бывших крупных советских предприятий, например ЗАО Морстрой, жильцы которого не могут приватизировать квартиры. Что касается жилого фонда ЧФ РФ, то на балансе флотского ЖЭКа на начало 2015 года находится около 100 домов. В большинстве домов квартиры приватизированы, но на вторичном рынке продажи не фиксируются. Наибольшую погрешность флотские дома вносят в микрорайоне Казачья бухта. где для военнослужащих ЧФ РФ строится несколько кварталов новостроек. В 2014 году флот построил в этом микрорайоне 50 жилых домов на 1800 квартир (изначально заявлялись 2 очереди на 200 и 1800 квартир), а до 2020 года в Крыму и Севастополе построят 10 тысяч квартир для военнослужащих и общежитие на 4 тысячи мест. Квартиры в таких новостройках на первичном рынке не продаются, а на вторичном рынке появятся не ранее чем через 5 лет (срок типового флотского контракта).

2. Часть жилья после продажи подвергается перепрофилирированию под коммерческие цели. Так в многоквартирных жилых домах любого типа чаще всего выставляются на продажу квартиры на первом этаже. На первых этажах делают магазины, офисы и даже мини-гостиницы. А для планировок типа сталинка и старый фонд можно гарантированно сказать что 100% перепроданных квартир независимо от этажа стали магазинами или офисами и больше не могут считаться жилым фондом. Такая практика вносит погрешность для исторического Центра Севастополя, где жилого фонда скоро не останется вообще.

3. Часть квартир фигурировало на рынке дважды. В Севастополе распространена практика зарабатывания на квартирах следующим образом. Человек с деньгами приобретает квартиру без ремонта. Делает в квартире ремонт и/или перепланировку и затем продаёт квартиру. Покупали преимущественно "убитые" квартиры или квартиры без отделки в новостройках. Такая схема позволяла зарабатывать не менее 15 тысяч долларов на косметическом ремонте однокомнатной квартиры и до 50 тысяч до евроремонте 2 и 3-комнатных квартир. Этот фактор вносит погрешность для новых микрорайонов вроде Лётчиков, Камышовой бухты или 5 микрорайона, где строится много новых домов. Реновация убитых квартир типична для тихого Центра, Стрелецкой бухты и Корабельной стороны.

4. На разные типы квартир разный спрос и предложение. К примеру в новостройках большая часть квартир на вторичный рынок пока не выставлялись. И, наоборот, квартиры в сталинках и домах старого фонда побывали на рынке на 100%

5. Севастополь застраивается достаточно интенсивно. Кроме того после перехода под юрисдикцию РФ неизбежно расселение ветхого жилого фонда. То есть структура жилого фонда по планировкам будет смещаться в сторону улучшенной и элитной планировок.

Эти и некоторые другие факторы вносят погрешности в статистику. Но, все они либо разнонаправлены либо локализованы в границах отдельных микрорайонов и в целом погрешность не превышает 5-7%.

Структура жилого фонда Севастополя

по количеству комнат
количество квартир
комната
6227
1-комнатные
14683
2-комнатные
18440
3-комнатные
11401
4-комнатные
1459

Отметим, что количество комнат в типовых квартирах сильно зависит от периода строительства. В разные периоды строились дома с разным количеством комнат в квартире. В периоды правления разных советских вождей существовали разные подходы к комфортности и габаритности жилья. С приходом капитализма севастопольские застройщики закладывали в проектах большой процент 4 и более комнатных квартир. Однако после кризиса 2008 года многокомнатные квартиры строить перестали, а сделали упор на 1-комнатные. Однушки являются для Севастополя самым востребованным товаром. Связано это по большей части с курортной спецификой города. Однушки удобнее всего сдавать в посуточную аренду.

тип
количество квартир
малосемейки
333
старый фонд
374
гостиничного типа
1175
малогабаритные
1484
коридорного типа
1538
нетипизированные
2340
элитная планировка
2714
хрущёвки
3666
сталинки
6104
брежневка
9832
улучшенная планировка
22650

 

Вообще Севастополь застраивался в несколько этапов и типовые планировки имеют соответствующее историческое название:

После освобождения Севастополя от немецкой оккупации в 1944 году стали строить так называемый старый фонд. Дома такого типа строили немецкие военнопленные. Более ранние периоды застройки города не пережили осаду Севастополя в 1942 году. Немецкая артиллерия и авиации боекомплекта для Севастополя не жалели. Сотни тысяч тонн снарядов и авиабомб не оставили никаких шансов довоенной застройке Севастополя. В городе уцелело меньше десятка зданий. Немцы лишь частично восстановили центр Севастополя, а работы по восстановлению города продолжили советские строители. Строили под чутким руководством вождя народов товарища Сталина, откуда соответственно название сталинки. Планировки квартир именовали по вождям и в дальнейшие периоды. Подробнее про планировки квартир можно почитать в материале История застройки Севастополя Были соответственно и хрущёвки и брежневки. В ранний период правления товарища Брежнева требованию к жилью были невысоки и кроме брежневок строили и малогабаритное жильё: малосемейки, гостиничного типа, малогабаритные, коридорного типа. В поздний период правления Брежнева стали строить и более комфортабельные квартиры улучшенной планировки. Улучшенную планировку до сих пор закладывают в проекты новых домов. Впрочем большинство застройщиков предпочитает пафосно называть планировку в своих домах элитной. Часть застройщиков никак не категоризирует планировку квартир. Подробнее про планировки квартир можно почитать в материале Типовые планировки квартир



Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(988)1352453

e-mail: sevcrimea@gmail.com