МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА

Гостиничный бизнес в Севастополе

Новостройки в Севастополе

Торговые центры в Севастополе


ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В КРЫМУ

Под индивидальное строительство

Под коммерческую застройку


ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Квартиры

Коттеджи

Эллинги


КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Гостиницы и пансионаты

Доходная недвижимость


ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Новости недвижимости

Статистика глазами эксперта

Полезная информация

Правовой ликбез

Средние цены по Крыму и Севастополю

Архив новостей Украины

Нормативные документы


ПРАВОВАЯ БИБЛИОТЕКА

Законы Севастополя

Постановления Правительства Севастополя

Постановления Правительства РФ

Приказы ДГХ г.Севастополя

Федеральные законы

Оценка регуляторного воздействия


АН МАРКЕТ-КРЫМ

О компании

Контактная информация

Продавцам недвижимости

Предложение риелторам

2022-12-21

Земельный участок, на котором в 2014 году со скандалом снесли 17-этажный жилой дом в итоге достался культурному кластеру.

подробнее

2022-12-20

Рынок строительства Севастополя в ближайшие 3 года ждут "чудеса науки"

подробнее

2022-11-27

Власти Севастополя объявили крестовый поход на самовольно возведённые многоквартирные дома. Следующей жертвой заявлена 8-этажка на улице Лермонтова, 1

подробнее

2022-11-23

В Севастополе осудят фиктивного застройщика - ЖСК «Дом у моря»

подробнее

2022-11-20

В Севастополе решили повысить налог на жилую недвижимость, хотя ставки налогообложения в регионе идентичны, а по некоторым объектам даже выше столичных.

подробнее

2022-11-17

Власти Севастополя решили снести многоквартирный самострой на улице генерала Мельника, 80 и узаконить 2 аналогичных МКД.

подробнее

2022-10-24

Принятие Правил землепользования и застройки Севастополя может затянуться до 1 июля 2023 года, а Генплан Севастополя может увидеть свет лишь в конце 2024 года.

подробнее

2022-08-17

За год спрос на ипотеку среди жителей Севастополя упал почти вдвое. Спасает спрос разве что льготное ипотечное кредитование.

подробнее

2022-07-05

Высотная жилая застройка Ленинского района города Севастополя преодолевает рубеж 5 километра Балаклавского шоссе и берёт курс на Балаклаву.

подробнее

2022-04-26

Модульные гостиницы. Панацея для туристического рынка или очередная утопия.

подробнее

посещаемость


Новости рынка недвижимости Крыма и Севастополя, обзоры рынков коммерческой и жилой недвижимости
Рынок строительства и недвижимости в Крыму и Севастополе: ежедневные новости

2022-11-17

Власти Севастополя решили снести многоквартирный самострой на улице генерала Мельника, 80 и узаконить 2 аналогичных МКД.

В Правительстве Севастополя пообещали снести очередной многоквартирный жилой дом, построенный на земельном участке, отведенном под индивидуальное жилищное строительство. На этот раз кандидатом на снос стал 4-этажный многоквартирный жилой дом, построенный на земельном участке общей площадью 0,1 га по адресу улица генерала Мельника, 80 (застройщик - ООО «Техноальянс». Строительство многоквартирного жилого дома на 3 смежных участках (ул. генерала Мельника, 80, ул. Генерала Мельника, 82 и ул. Генерала Мельника, 84) было начато в 2018 году и закончено (но не завершено) в 2020 году. Обманутыми дольщиками в итоге считаются 27 семей. Привлечено средств дольщиков - 50 млн. руб.

Об планируемом сносе было «торжественно» объявлено на заседании Комиссии по регулированию градостроительной деятельности при осуществлении ввода в эксплуатацию построенных (реконструированных) объектов капитального строительства в Севастополе, которое состоялось 16 ноября 2022 года под руководством губернатора города Севастополя Развожаева М.В. При этом заявлено, что застройщик должен будет вернуть деньги дольщикам и за свой счёт снести объект незаконного строительства.

«Здесь, к сожалению, позитивного решения не будет. В рамках уголовного дела будут взыскиваться Ваши средства, дом этот будет снесен как самовольная постройка. Я понимаю, что у Вас будет очень непростая ситуация, но в следующий раз будете думать, прежде чем совершать незаконные действия. Людям будете деньги возвращать или в тюрьму пойдете», - обратился к застройщику Михаил Развожаев.

Впрочем, даже при столь пафосной заботе главы региона о дольщиках, возврат средств является крайне сомнительным. У компании ООО «Техноальянс» отрицательные чистые активы, нулевая численность работников (по данным ФНС за 2021 год) и задолженность по налоговым платежам ещё с 2020 года. Компания может уйти в банкротство в любой момент. К тому же покупатели квартир заключали договора о приобретение долей не с ней, а с физлицом – владельцем земельного участка, что идёт в разрез с с Градостроительным кодексом Российской Федерации и ч. 2 ст. 1 Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Физическое лицо привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, который на момент такого привлечения не введен в эксплуатацию, не может.

Отметим, что дольщики, выкладывая кровные (или не очень) средства за вожделенные квадратные метры у моря, наверняка особых иллюзий по поводу законности дома не испытывали. Квартиры в многоквартирных жилых домах, построенных на ИЖС участках имеют привлекательную цену по сравнению с официальными застройщиками, возводящими жилые комплексы в соответствии с 214-ФЗ и приобретаются квартиры в таких малоквартирных домах на свой страх и риск. Продавец как правило, заключая предварительные договоры купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и строящийся на нем индивидуальный жилой дом, обещает горе-дольщикам, что договорится с властями об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Однако результативность такой процедуры представляется сомнительной. Земельный участок, на котором был построен многоквартирный дом, был отведён в период украинской юрисдикции Севастополя с видом разрешённого использования "Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок)", что в российской юрисдикции Севастополя соответствует ВРИ "Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1) (см Порядок определения видов разрешенного использования и категории земель в отношении земельных участков, расположенных на территории города Севастополя).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве, либо жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Это, впрочем, потом не помешало дольщикам сомнительной стройки бомбить профильные департаменты Правительства Севастополя обращениями с просьбами ввести многоквартирный дом в эксплуатацию. Так, например, в рамках слушаний по подготовке Правил землепользования и застройки города Севастополя дольщики просили изменить зону земельного участка, на котором был построен многоквартирный дом, с индивидуального жилищного строительства (тип 2) (Ж-2.2) на зону малоэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж-3.1).

Не менее оригинальным было и обращение самого застройщика, который предложил передать недострой по региональной цене себестоимости строительства, утвержденной Минстроем России 54,6 тыс. руб. за кв.м. для использования в программе обеспечения жильем военнослужащих-участников специальной военной операции на Украине, проживающих в Севастополе.

Но успехов такая переписка естественно не иметь не будет, поскольку на снос самостроя уже есть решение судебной инстанции. Ещё 26 января 2021 года Нахимовский районный суд города Севастополя обязал собственника земельного участка за счет собственных средств осуществить снос самовольной постройки: четырехэтажного многоквартирного жилого дома площадью застройки 448,5 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: г. Севастополь, ул. Генерала Мельника, 80, в течение трех месяцев со дня вступления в силу решения суда, или привести вышеуказанную самовольную постройку в соответствие с параметрами, установленными разрешением на строительство объекта капитального строительства, в течение шести месяцев со дня вступления в силу решения суда.

На фоне дольщиков самостроя на улице генерала Мельника откровенными счастливчиками выглядят владельцы квартир в таких же ИЖС-новостройках по улице Брусничной, 12 (земли садового товарищества Куликово поле на Остряках) и дома № 61 по улице Новороссийской (Центр).

Комиссия, рассмотрев ситуацию со строительством дома № 12 по улице Брусничной, приняла решение обязать застройщика провести обследование с подготовкой заключения о возможности безопасной эксплуатации жилого дома, с соблюдением требованием пожарной безопасности, технических регламентов, норм потребления коммунальных ресурсов. При соблюдение этих условий дом будет сохранен. 3- этажный 25-квартирный жилой дом построен на земле даже не ИЖС, а садового товарищества. Разрешения на строительство многоквартирного дома отсутствует, объект поставлен на кадастровый учет как индивидуальный жилой дом. Был принят во внимание тот факт, что земельный участок расположен на территории обвалоопасного участка «Делегардова балка и ее склоны», что правда никак не мешает находиться на смежном участке газораспределительной подстанции. Проживающие в доме №12 по ул. Брусничная граждане в общении с севастопольскими СМИ особо и не скрывали тот факт, что основная часть жилплощади приобреталась непосредственно у застройщика как доля общего имущества. В 2019 году новая с ремонтом студия площадью 24 кв.м. продавалась за 1,7 млн рублей, при том, что однушка аналогичной площади в том же районе в легальных новостройках стоила порядка 2,4 млн рублей.

И совсем уж счастливчиками выглядят покупатели квартир в 3-этажном доме по ул. Новороссийской, 61. Комиссия решила, что дом сноситься не будет, при условии выкупа застройщиком смежного участка и выполнения компенсирующих противопожарных мероприятий, разработке проектных решений по размещению в структуре жилого микрорайона (квартала) площадок общего пользования различного назначения. Также застройщик будет обязан выплатить 200 тыс. рублей за проект сноса его дома, который подготовил Департамент городского хозяйства Правительства Севастополя. Участок площадью 3,11 сотки был отведён в 2013 году Ленинским районным советом Севастополя. Целевое назначение участка — строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). В 2013 году управление градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации выдало градостроительные условия и ограничения застройки участка, согласно которым площадь застройки должна составлять 255 квадратных метров, этажность дома (с мансардой) — три этажа, общая площадь здания — 1115 квадратных метров. При этом, в сентябре того-же 2013 года в инспекцию Государственного архитектурно-строительного контроля в Севастополя декларацию о начале строительства, согласно которой к строительству планировался дом на 1 квартиру, тип квартиры — восьмикомнатная и больше, количество этажей — три этажа с мансардным этажом и подвалом. В августе 2017 года Севастопольский городской суд поставновил предоставить Правительству Севастополя право осуществления действий по сносу самовольной постройки — четырёхэтажного капитального объекта с подвалом с последующим взысканием с физлица –владельца земельных участков необходимых расходов в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока. Но итог этой истории совсем другой.

Отметим, что многоквартирные дома на земельных участках, отведённых под индивидуальное жилищное строительство в украинский период юрисдикции Севастополя строились пачками. После 2014 года интенсивность освоения ИЖС земель несколько поутихла, но как показало маркетинговое исследование рынка первичной жилой недвижимости Севастополя, проведённое специалистами компании «Маркет-Крым», такие дома строятся и сейчас. Озвучивать адрес не будем, дабы не создавать лишней работы уважаемым членам вышеуказанной комиссии, в обороте которой в 2022 году находятся 22 проблемных многоквартирных жилых дома, построенных в период украинской юрисдикции Севастополя на подходящих земельных участках и ещё 95 домов, построенных на участках под индивидуальное жилищное строительство, застройщики 65 из которых уже успели продать квартиры и заселить дольщиков.

Часть из таких объектов рассматривается в ходе очередных заседаний комиссии. По ряду объектов капитального строительства продолжается работа по оказанию содействия застройщику по проведению мероприятий по вводу в эксплуатацию. Всё же имеют шансы узакониться многоквартирные жилые дома по ул. Александра Маринеско, 8 (застройщик - ЖСК «Проспект»), МКД по ул. Степаняна, 9, пр. Генерала Острякова, 244 (ЖСК «Остряково»), многоквартирные дома по ул. Восточная, 7 и 22, а также по ул. Артдивизионовская, 4, 6, 8 (застройщик – ЖСК «Корабел»).

Что касается улицы Артдивизионовской, то между дольщиками и владельцами земельных участков продолжаются судебные баталии. 5-этажный дом на 120 квартир строился с 2013 по 2015 годы на земельных участках ЖСК «Домовладелец». В 2016 году даже было решение суда о сносе многоквартирного дома, но широкий общественный резонанс заставил власти остановить снос. Сейчас в этих домах живут более 80 семей, но прав на свои квартиры не имеют. В 2015 году между ЖСК «Домовладелец», ЖСК «Корабел» и гражданином РФ Папикян О.П. был заключен договор о совместной деятельности для завершения строительства объекта. На градостроительном совете сообщили, что возбуждено уголовное дело по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (мошенничество), а Арбитражным судом Севастополя принято решение от 17.06.2022 о признании ЖСК «Корабел» несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства. Конкурсный управляющий сейчас формирует реестр участников строительства, проводит оценку стоимости имущества и занимается юридическими процедурами получения ЖСК «Корабел» земельных участков под объектом незавершенного строительства. Правительство Севастополя намерено в судебном порядке изъять у ЖСК «Домовладелец» земельный участок, на котором расположены три дома на улице Артдивизионовской, и передать его ЖСК «Корабел». Тогда завершить строительство помогут средства федерального фонда развития территорий.

Озвучено и решение по многоквартирным домам, построенным ЖСК «Остряково». Это два корпуса жилых зданий на улице Степаняна, 9 и три — на проспекте Генерала Острякова, 244. Недавно Минстрой России одобрил завершение строительства проблемных домов украинского периода в Севастополе. Новый инвестор сможет завершить объекты по проектно-сметной документации, выданной до 2014 года. Сейчас по домам ЖСК «Остряково» ждут положительное заключение экспертизы. Ввести эти дома в эксплуатацию планируют в конце 2023-года. Ранее озвучивался плановый срок проведения строительных работ – сентябрь 2022 и срок окончания строительства - на 1 квартал 2023. Отметим, что объекты практически завершены строительством, но к процессу привлекут средства Фонда города Севастополя по защите прав граждан –участников долевого строительства.

Будет ли счастливым финал у историй дольщиков, купивших квартиры в вышеуказанных новостройках, мы узнаем в ближайшие 1-2 года.


ВСЕ НОВОСТИ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА И НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ И СЕВАСТОПОЛЕ


ПОДЕЛИТЬСЯ ССЫЛКОЙ С ДРУЗЬЯМИ И КОЛЛЕГАМИ




Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)7076958

e-mail: sevcrimea@gmail.com