ДОМАКВАРТИРЫЭЛЛИНГИУЧАСТКИ ПОД ИЖСЗЕМЛЯ ПОД КОММЕРЦИЮГОСТИНИЦЫБИЗНЕС

Новости рынка недвижимости Крыма и Севастополя, обзоры рынков коммерческой и жилой недвижимости
Рынок строительства и недвижимости в Крыму и Севастополе: ежедневные новости

2022-02-04

У промышленных предприятий Севастополя появился очередной единый сайт, что никак не повлияло на цены на рынке производственной недвижимости

У промышленных предприятий Севастополя появился единый электронный ресурс! Фондом развития промышленности Севастополя создан электронный ресурс, объединяющий информацию обо всех промышленных предприятиях города - frpgs.ru. Таким образом, у производителей появилась площадка для размещения данных о своих товарах и услугах - бодро отрапортовал на днях официальный сайт Правительства Севастополя.

И мы цинично спросим: А зачем? В интернете такой сайт уже есть. Информацию о параметрах практически всех производственных площадок на территории города Севастополя можно найти на avito.ru в разделе «Продажа и аренда коммерческой недвижимости в Севастополе». Впрочем, в объявлениях многочисленных агентств недвижимости Севастополя можно обнаружить и немалое количество бывших производственных объектов перепрофилированных под торгово-офисные, торгово-складские или же просто торговые центры или комплексы. Нет разве что объявлений о продаже заводов принадлежащих Министерству обороны Российской Федерации, всё-таки организационно-правовая форма «федеральное государственное унитарное предприятие» прямую продажу не предусматривает.

Попробуем сравнить содержимое 2 вышеуказанных сайтов и оценить достижения и перспективы развития промышленного производства в регионе.

Для начала немного статистики. Согласно данных Управления Федеральной службы государственной статистики по Республике Крым и г. Севастополю (оно же Крымстат, собственное статистическое ведомство Севастопольстат в позапрошлом году было «оптимизировано») за 2021 год индекс промышленного производства составил 120,4%.

Как уточняет Статистика Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности: "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений" на основе данных о динамике производства важнейших товаров-представителей (в натуральном или стоимостном выражении). В качестве весов используется структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности 2018 базисного года.

За базис взят 2018 год. Конечно-же в теории в нашей стране 3-летнее бюджетное планирование. Однако в качестве базиса 2018 год крайне удобен тем, что он характеризовался ростом американской валюты. И что бы нам не рассказывали из голубого экрана про дедолларизацию российской экономики, цены на промышленную продукцию растут пропорционально росту курса убиенных енотов, правда, забивают уменьшаться при снижении этого самого курса. Теперь уже далёкий и ещё доковидный 2018 год в январе декабре демонстрировал курс доллара с 57 до 67 рублей за 1 убиенного енота.

Так в вот к индексу в 2020 году индекс промышленного производства в Севастополе составлял 95,3%, в 2019 – 113,4%, в 2018 - 117,8%.

То есть налицо падение объёмов промышленного производства в Севастополя и вдруг в 2021 году раз и экономическое чудо -120,4%. А мы как-то не заметили дымящих труб и верениц грузовиков со станками и оборудованием. Нет, вереницы камазов конечно в городе наблюдаются, но как правило они вывозят грунт с очередной строительной площадки где начинается возведение очередного крайне важного для развития экономики Севастополя многоквартирного жилого дома или комплекса апартаментов. Даже с учётом действующего моратория на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов до принятия генплана, ряд объектов строится по полной.

Согласно статистическим данным, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», за 2021 год в Севастополе составил 20 857,9 млн. рублей, что в 1,3 раза больше (в сопоставимых ценах), чем 2020 год. Однако из этой цифры 65,7% общего объёма выполненных строительных работ пришлось на строительство инженерных сооружений, то есть объекты ФЦП, объёмы работ по которой никак не отражают реальную экономическую ситуацию в регионе. Жилищное строительство объективно просело, но об этом в отдельном материале, а здесь вернёмся к промышленному производству, которое вопреки тренду совершило таки скачок в 120,4%.

На этом месте вспомним поговорку про то, что есть ложь, есть наглая ложь, а есть статистика. В конце очередного года статистика успешно выдаёт в эфир такие вот прорывные проценты, построенные на информации министерств и ведомств и нужные этим самым министерствам и ведомствам для красивых отчётов о годовых итогах их работы. Красивые проценты нужны для обоснования расходования бюджетных средств на различные меры государственной поддержки, в том числе и на создание очередного «инвестиционного» портала с минимальным информационным наполнением и нулевой посещаемостью до скончания времён.

А вот в конце первого квартала субъекты хозяйствования пойдут сдавать реальную отчётность по итогам 2021 года. Статистика их посчитает и в апреле-мае выдаст фактический индекс промышленного производства, который исходя из тренда будет в никак не 120, а где-то около 90%

И вот тогда всем, кому итоги года ещё интересны, станет понятно, что никакого прорыва в производстве промышленной продукции в 2021 году в Севастополе так и не произошло, а многочисленные прорывы промышленной продукции в подвалах и дворах многоквартирных жилых домов были успешно устранены коммунальщиками, оставив после себя лишь пятна, лишённой асфальта каменистой севастопольской земли.

Но вернёмся к свежесклёпанному промышленному порталу чья база данных сильно похожа на выгрузку юридических лиц из базы ФНС. Оставим за скобками то, что 99% описаний юридических лиц на сайте включают надпись «Товаров и услуг: 0», а также то, что значительная часть субъектов хозяйствования при более детальном рассмотрении окажется «мертвыми душами», то есть имеющими обороты близкие к нулю, и попробуем оценить структуру севастопольской промышленности.

Согласно данным сайта в Севастополе есть авиационная промышленность – 4 юридических лица с ОКВЭДами производство, ремонт и техническое обслуживание летательных аппаратов, включая космические. Можно было бы с гордостью посмотреть в небо, но стоит вспомнить что все эти 4 юрлица связаны с ФГУП "Севастопольское авиационное предприятие" (предоставляемые услуги – Ремонт вертолётов), которому уже давно намекают, что неплохо бы освободить земельный участок на берегу бухты Круглой (пляж Омега) весьма перспективный для строительства очередного комплекса апартаментов.

Ещё одна отрасль, представленная на портале – Деревообработка: 23 юридических лица, 15 из которых имеют основной ОКВЭД «Производство прочих деревянных строительных конструкций и столярных изделий», то есть работают на удовлетворение потребностей строительного комплекса. Товаров и услуг: 0.

Следующая опция - Добывающая промышленность – 18 юридических лиц. Основные ОКВЭД: «Добыча декоративного и строительного камня, известняка, гипса, мела и сланцев» (5), «Добыча и первичная обработка известняка и гипсового камня» (2) и «Разработка гравийных и песчаных карьеров, добыча глины и каолина» (11). Из известных предприятий - АО "Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького, но есть и ООО "РОДНОВСКОЕ КАРЬЕРНОЕ УПРАВЛЕНИЕ". Вот уж удивятся жители села Родное когда узнают, что всё это время они не замечали в окрестностях села действующий карьер по добыче декоративного и строительного камня, известняка, гипса, мела и сланцев.

Лёгкая промышленность – 24 юридических лица, наиболее известное - ООО "Швейная фабрика им. Н.Ониловой", наиболее частый ОКВЭД – «Производство спецодежды».

Оказывается, существует в Севастополе и машиностроение - 83 субъекта хозяйствования из которых 30 – Ремонт машин и оборудования. В перечне юрлиц есть АО «Механизация строительства», по факту специализирующееся на аренде строительной техники для многочисленных севастопольских строек, а также ООО "ЗАВОД МОЛОТ", территория некогда успешного советского завода на улице Ковпака сейчас разделена между гостиницей «Аврора», рестораном украинской кухни, автошколой и двумя торговыми центрами.

Приборостроение и радиоэлектроника, 35 субъектов хозяйствования среди которых можно встретить и наименования «советских» брендов.

ООО "ЗСС "МАЯК". Имущественный комплекс бывшего завода «Маяк» (Фиолентовское шоссе, 1) ныне рекламируется как технопарк, но арендуется преимущественно для складских целей. ООО "СПЗ "ПАРУС" на Северной стороне, куда губернатор Севастополя некоторое время назад обещал переселить севастопольских чиновников из зданий в историческом центре Севастополя.

ООО "ДНПП Муссон-Морсвязь-Сервис". Имущественный комплекс бывшего радиозавода «Муссон» сейчас целый ряд объектов коммерческой недвижимости: 14-этажаня свечка в обиходе именуемая как «Одеколон» (за некогда рабочую станцию космического слежения на крыше) рекламируется как ИТ-парк «Муссон». Также под офисный центр переделано и производственное здание, которое ввиду свой масштабности по большей части пустует.

И конечно же огромный ТРЦ «Муссон». Комплекс расположен на участке площадью 23 га. Общая площадь застройки — 80 000 м2. Эффективная сдаваемая площадь 36 000 м2, на которых расположены более 200 различных магазинов: одежда, обувь, бытовая техника, сумки, аксессуары, парфюмерия, мебель, домашний текстиль. Есть на территории завода и гостиница, рестораны и кафе, боулинг, кинотеатр, ледовый каток и детский развлекательный центр.

А ещё есть огромная пустующая промзона, скрытая за красивым фасадом торгового центра. «Они солдаты тех проклятых лет, когда разрушив на куски завод, на его месте те, кому видней, торговый центр возвели за год», Да простит меня автор этих строк – российский бард Сергей Тимошенко, ведь пел они строки совсем о других людях. Но именно эти строки приходят на ум если взглянуть на территорию бывшего завода Муссон со стороны дороги на Молочку. Приватизация по Чубайсу оказалась фатальной для севастопольской промышленности. Впрочем, на ваучер тогда натянули не только Севастополь, но и всю одну шестую часть земли.

Но вернёмся из периода первичного накопления капитала к дню сегодняшнему.

Производство бумаги и бумажных изделий: 5 субъектов хозяйствования. Производство мебели: 28 субъектов хозяйствования. Производство металлургическое и готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования: 80 субъектов хозяйствования, из которых 32 имеют основной ОКВЭД «Производство строительных металлических конструкций, изделий и их частей».

Производство строительных материалов, пожалуй наиболее масштабная часть севастопольской промышленности - 92 субъекта хозяйствования, из которых Производство изделий из бетона для использования в строительстве - 33, Производство прочих изделий из гипса, бетона или цемента – 5, Производство сухих бетонных смесей – 7, Производство товарного бетона – 20.

Химическая промышленность: 60 субъектов хозяйствования, 17 из которых работают по ОКВЭД Производство пластмассовых изделий, используемых в строительстве.

Ещё 17 субъектов в рубрике прочее и 97 субъектов хозяйствования в рубрике «Судостроение и судоремонт», которая для Севастополя, как главной базы Черноморского флота и базы Атлантического рыболовства советского периода долгие годы была градообразующей отраслью.

54 юридических лица имеют основной ОКВЭД «Строительство кораблей, судов и плавучих конструкций», 34 – «Ремонт и техническое обслуживание судов и лодок» и 6 – «Строительство прогулочных и спортивных судов».

Лидеры рынка, если так можно сказать о флотских предприятиях, ФГУП "13 СРЗ ЧФ" МО России, ФГУП "Севастопольский морской завод имени Серго Орджоникидзе", а также ООО СРУП "ССЗ "ЛАЗАРЕВСКОЕ АДМИРАЛТЕЙСТВО". Корабли, которыми активно пополняет Черноморский флот Министерство обороны Российской Федерации, после перехода с завода-изготовителя требуют профилактического ремонта, да и советский фонд ЧФ РФ требует плановых ремонтов. Чего стоит один ПКР «Москва».

Кроме военного судоремонта свою долю рынка занимает и судоремонт туристический. Речь об обслуживании яхт.

Однако в целом частная севастопольская промышленность кормится за счёт строительства и с завершением уменьшением потока средств федерального бюджета за счёт ФЦП развития Крыма и Севастополя более половины этих предприятий окажутся за бортом и тем самым высвободит немалые площади объектов производственной недвижимости, что неизбежно болезненно стукнет по ценам на рынке коммерческой недвижимости Севастополя.

Что касается рынка коммерческой недвижимости, то вернёмся ко второму сайту, заявленному в начале данного материала. В январе 2022 года на сайте avito.ru было выставлено 12 объектов производственной недвижимости на продажу и 26 на аренду.

Первое, что режет глаз, это фраза «без комиссии», то есть севастопольские агентства недвижимости отчаялись заработать комиссионные на продаже/аренде производственной недвижимости.

Самую низкую стоимость – 6,5 млн. руб. продемонстрировал продавец производственного помещения площадью 65 кв.м., которое расположено на первом этаже, двухэтажного здания по ул. Лизы Чайкиной. Капитальное строение из натурального камня ракушечника. Качественный ремонт, парковка, высокая электрическая мощность (380V), 35 квт на здание. Вода и канализация городские. Кондиционирование, интернет, охранная сигнализация, пожарная сигнализация.

Предложение к самой высокой ценой – 285 млн. руб. - Производственно-складской комплекс, общей площадью в 5090 кв.м. 3-этажное здание по ул. Хрусталева, 76-г на земельном участке площадью 0,63 га. Складские помещения 2327 кв.м., производственные помещения 966 м2, бытовые помещения 296 кв.м, офисные помещения 1000 кв.м., также имеется большая терраса 1400 кв.м. и подсобные помещения 82 кв.м. Год ввода в эксплуатацию 2008. Класс В +.

Средняя стоимость продажи квадратного метра – 58,8 тыс. руб. за кв.м.

Самая низкая стоимость продажи квадратного метра - 22 360 руб. за кв.м. это производственное помещение 805 м2, отдельно стоящее здание на Западном берегу Камышовой бухты. Территория забетонирована, имеется наружное освещение, емкости для воды и топлива, бункер для угля. Ангары с электросчетчиками и освещением. Высокая электрическая мощность. Площадь территории 1598 кв.м.

Самая высокая стоимость продажи квадратного метра 125 тыс. руб. за кв.м. производственная База на 35 сотках земли с общей площадь помещений 1200 кв.м. Капитальное здание, кислородная станция 391,1 кв.м. в 2-а этажа и отдельностоящий ангар 560 кв.м. высотой 7 метров, а также офисное 1-этажное помещение 40 кв.м.

Что касается аренды производственной недвижимости:

Самый дешёвый объект для аренды - 15 000 руб. за кв.м. - Прoизводcтво по выpaщиванию грибов шaмпиньoнoв на пpоизвoдственной базе в paйoне Maксимoвoй дaчи. B арeндe двa пoмещения плoщадью 20 и 18 кв.м. Также есть холодильная камера. Камера для выращивания шампиньонов оснащена приточно-вытяжной вентиляцией, рециркуляции, датчиком углекислого газа, датчиком влажности, температурным контролером, сплит-системой.

Самый дорогой – 600 000 руб. в месяц - помещение для производства в квартале Бартеньевка на Северной стороне. Помещение просторное, сухое, с высоким потолком, оснащено сетью электроснабжения. Есть возможность подключения коммуникаций: - вода городская + водоотведение; - электричество до 100 квт; - природный газ. Есть комнаты под офис и бытовые помещения. Имеются подъездные пути, в т. Ч. Для крупногабаритного транспорта. Находится на закрытой территории с пропускным режимом.

Средняя стоимость аренды квадратного метра – 446 руб. за кв.м. в месяц.

Дешевле всего арендовать квадратный метр можно за 80 руб. за кв.м. в месяц. Сдаётся в аренду производственно-складская площадка — 1500 кв.м. без строений. Целевое назначение земли — промышленное. Площадка асфальтированная, рассматривается возможность установки собственного ограждения. Расположена — на закрытой территории с пропускным режимом.

Больше всего отдать за аренду квадратного метра при аренде – 1000 руб. за кв.м. в месяц Отдельностоящее здание (офис 250м + склад 150м) на участке 20 соток на улице Гоголя. 7 рабочих кабинетов, кухня-столовая, 3 с/у, подсобные помещения. Установлено видеонаблюдение внутри здания и по периметру, пожарная сигнализация, потолочное кондиционирование и капитальный склад 150 кв.м. и площадка 1200 кв.м.

Цены зафиксировали. Насколько верны наши прогнозы и насколько реально просядет квадрат производственной недвижимости в следующем году мы рассмотрим в феврале 2023 года.

ВСЕ НОВОСТИ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА И НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ И СЕВАСТОПОЛЕ

ПОДЕЛИТЬСЯ ССЫЛКОЙ С ДРУЗЬЯМИ И КОЛЛЕГАМИ

Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)7076958

e-mail: sevcrimea@gmail.com