МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА

Гостиничный бизнес в Севастополе

Новостройки в Севастополе

Торговые центры в Севастополе


ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В КРЫМУ

Под индивидальное строительство

Под коммерческую застройку


ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Квартиры

Коттеджи

Эллинги


КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Гостиницы и пансионаты

Доходная недвижимость


ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Новости недвижимости

Статистика глазами эксперта

Полезная информация

Правовой ликбез

Обзор цен Севастополь

Архив новостей Украины

Нормативные документы


ПРАВОВАЯ БИБЛИОТЕКА

Законы Севастополя

Постановления Правительства Севастополя

Постановления Правительства РФ

Приказы ДГХ г.Севастополя

Федеральные законы


АН МАРКЕТ-КРЫМ

О компании

Контактная информация

Продавцам недвижимости

Предложение риелторам

2021-11-08

Доступное жильё 3.0 или можно ли верить в примету о скорой смене губернатора Севастополя

подробнее

2021-11-04

Средние цены на рынках первичного и вторичного жилья Крыма и Севастополя в III квартале 2021 года продемонстрировали разнонаправленную динамику.

подробнее

2021-11-01

Севастопольским льготникам снова помаячили бесплатными земельными участками под ИЖС, однако детальная планировка территорий скорее аукнется автовладельцам микрорайона Стрелецкой бухта

подробнее

2020-09-03

Станут ли площадки судоремонтных заводов в Севастополе новыми яхтенными маринами

подробнее

2020-08-15

Власти Севастополя ещё раз попробуют пересчитать объекты размещения, а владельцам гостиничных объектов «светит» паспорт антитеррористической безопасности.

подробнее

2020-06-09

Антивирус для туристического бизнеса в Севастополе или старые песни про Балаклаву.

подробнее

2020-05-28

Севастопольские отельеры проявляют осторожный оптимизм в отношении курортного сезона 2020 года.

подробнее

2020-05-06

Министерство обороны наносит коронаудар по уплотнительной застройке бухты Омега.

подробнее

2020-04-27

Нежелание властей регулировать рынок гостиничных услуг может сказаться на санитарно-эпидемиологической ситуации в Севастополе.

подробнее

2020-04-19

Мораторий на выселение проштрафившихся ипотечников создаёт значительные риски для севастопольских застройщиков.

подробнее

посещаемость


Новости рынка недвижимости Крыма и Севастополя, обзоры рынков коммерческой и жилой недвижимости
Рынок строительства и недвижимости в Крыму и Севастополе: ежедневные новости

2021-11-08

Доступное жильё 3.0 или можно ли верить в примету о скорой смене губернатора Севастополя

Очередную «жилищную революцию» пообещало Правительство Севастополя нынешним и будущим жителям города федерального значения в канун очередной годовщины Великого Октября. В эфире снова зазвучало словосочетание Доступное жильё.

Впрочем, одну из примет новейшей истории Севастополя можно сформулировать не иначе как "Если в устах директора Департамента капитального строительства Правительства Севастополя зазвучало словосочетание "Доступное жильё - жди нового врио губернатора". По крайней мере 2 предыдущие попытки начать строить доступные квадратные метры завершились именно заменами главы исполнительной власти субъекта федерации.

И вот ключевое словосочетание прозвучало в третий раз, на этот раз в устах нынешнего директора Департамента капитального строительства Иллариона Гапицонова в ходе состоявшегося 2 ноября 2021 года заседания Правительства Севастополя.

По словам нынешнего руководителя бюджетным строительством, возведение доступного жилья в Севастополе будет происходить с минимальными вложениями со стороны субъектового бюджета, а осуществляться на средства целевого кредита, полученного в банке. Соответствующий механизм проектного финансирования по словам чиновника предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

«Таким образом, затраты бюджета на реализацию проекта будут ограничиваться только проведением проектно-изыскательских работ и прохождением государственной экспертизы проектной документации. Этап производства строительно-монтажных работ будет финансировать банк в полном объеме» - заявил Илларион Гапицонов.

Такой механизм обеспечения народных масс доступными квадратными метрами хотя бы в рамках отдельно взятого субъекта федерации в преддверии 104-ой годовщины Великого Октября можно бы назвать революционным если бы не подробности принятого документа.

Соответствующие изменения, внесённые в постановление Правительства Севастополя от 20.10.2016 № 1000-ПП «Об утверждении государственной программы города Севастополя «Развитие градостроительной деятельности в городе Севастополе», предусматривают перенос на 2022 год освоения основной массы бюджетным средств по мероприятию 7.1 «Мероприятие по обследованию технического состояния, проведению изыскательских работ и оценке предполагаемой (предельной) стоимости объектов «Градостроительные и инвестиционные обоснования для комплексной застройки территории города Севастополя для строительства служебного, стандартного (социального) жилья».

Если предыдущей редакцией программы по данной статье предусматривалось освоение в 2021 году 69,95 млн. руб. бюджетных средств, то в новой редакции эта сумма растянута на 2021 и 2022 год – 13,991 и 52,459 млн. руб. соответственно. Видимо «доступно-жилищную революции» всё-таки решили перенести на более круглую (105 лет) годовщину Великой Октябрьской Социалистической Революции.

Отметим, что рисками невыполнения данного мероприятия в государственной программе названы сокращение темпов развития жилищного строительства в городе Севастополе и даже - ЭМИГРАЦИЯ трудоспособного населения Севастополя в регионы Российской Федерации с наиболее доступным жильем.

Вот уж не знаем, какие политические убеждения имели авторы данного документа, применившие в тексте термин эмиграция вместо термина миграция, ведь эмиграция — это переселение из одной страны в другую по экономическим, политическим или личным обстоятельствам.

То ли в разработке данного документа стратегического планирования участвовало украинское подполье, то ли сказался соответствующий уровень образованности авторов, то ли миграция населения из окна кабинета чиновника видна в таких то ещё измерениях недоступных обычному человеческому глазу, но в реальности, глядя на галопирующий рост численности населения Севастополя, которое если ещё не превысило 1 млн. чел., то уже весьма к этому близко, можно только пожелать чиновнику от капстроя не спешить с освоением средств по мероприятию 7.1 в 2022 году: держать темп освоения в 13 млн. в год и тем самым отложить запланированную «жилищную революцию» ещё хотя бы на пятилетку. Ибо Севастополь – не резиновый.

Темпы роста численности населения уже привели к катастрофическому снижению транспортной доступности большинства микрорайонов города. В 2000 году количество зарегистрированных в Севастополе автомобилей составляло 18 тысяч единиц, на конец 2014 года – 112 тысяч, в 2020-м – 160 тысяч. И никакие гераклейские рокады, мосты на Северную сторону ил тоннели с улица Пожарова на Новороссийскую эту проблему не решат.

Тем не менее, власти Севастополя считают, что новый механизм возведения доступного жилья позволит реализовать государственные жилищные программы Севастополя с учетом сложившегося уровня цен.

Напомним, что официально утвержденная предельная стоимость жилья в Севастополе составляет 99,5 тысяч рублей за квадратный метр является предельной при закупке жилья для социально незащищённых слоёв населения по госпрограммам и строительстве многоквартирных домов за счёт бюджета. Стоимость рассчитывается из расчёта рыночного предложения по новостройкам и статистических данных, доведённых Минстроем РФ.

По данным Крымстата в январе-сентябре 2021 года средняя стоимость жилья на первичном рынке жилья в Севастополе составляет 93,161 тыс. руб., в том числе среднего качества (типовые) – 89,961 тыс. руб. за кв.м., улучшенного качества – 96,167 тыс. руб. за кв.м.

По данным маркетингового исследования рынка первичной жилой недвижимости Севастополя, проведённого в 2021 году специалистами компании «Маркет-Крым» дешевле всего – 72 тыс. руб. за кв.м. продаётся квартиры в ЖК «Орловский уезд» (сдача в эксплуатацию 2 очереди строительства запланирована на 4 квартал 2022 года. Многоквартирный дом строится в Орловке – это 14 км. от центра по прямой с заездом на паром или 19 км по трассе вокруг бухты. Примечательно, что примерно рядом в районе Полины Осипенко планируется нарезать землю под льготное жилищное строительство.

Вблизи городской инфраструктуры дешевле 100 тыс. руб. за кв.м. можно купить только квартиры в ЖК «Скифия», микрорайон Казачья бухта, море со всех сторон, до центра по прямой – 10 км, по пробкам – 15 км. Разлёт цен: 80 – 150 тыс. руб. за кв.м. Сдача в эксплуатацию запланирована на 4 квартал 2021 года. Впрочем, как показала недавняя история, с приобретателей квартир в данном ЖК могут попросит денег сверху, например на сдачу в эксплуатацию.

Внутри основной городской застройки квадрат стоит 100-200 тыс. руб. При этом отметим, что деление квартир на жильё среднего и улучшенного качества для Севастополя и Крыма является крайне условным. Основным ценообразующим фактором является местоположение относительно моря и потом уже городской инфраструктуры.

Так что, с учётом рельефных особенностей территорий города Севастополя и и его территориального устройства, нормативная цена в 99,5 тыс. руб. за кв. м. может в каждом конкретном случае оказаться как завышенной, так и заниженной, так как стоимость земельного участка вносит значительный вклад в себестоимость строительства многоквартирного жилого дома.

Отметим, что идея строительства доступного жилья в российской юрисдикции Севастополя переживает уже не первую реинкарнацию, а количество попыток начать его строительство удивительным образом совпадает с количеством губернаторов Севастополя.

Впервые о строительстве доступного жилья заговорили ещё при первом российском губернаторе Севастополя Сергее Меняйло.

Вернее, сначала заговорили о контроле над ценами на жильё. В уже совсем далёком 2014 году тогдашний директор Департамента архитектуры и градостроительства (позднее директор Департамента архитектуры и строительства Игорь Малоземов рассказал севастопольским журналистам о том, что для того чтобы минимизировать рост цен на жилье, в Российской Федерации существует система кредитования застройщиков.

«Она действует. Мы недавно проводили совещание с агентством ипотечного жилищного кредитования, перед которым стоит задача на 20 % снизить стоимость квадратного метра.» - заявил тогда Малозёмов, что крайне созвучно тексту, озвученному в нынешнем 2021 году директором Департамента капитального строительства Илларионом Гапицоновым.

Для полноты картинки приведём ещё одно «пророчество 2014 года» от Игоря Малоземова.

«На сегодняшний момент принято решение развивать территории, которые не застроены. Резерв для этого есть, причем в середине города. Это район Молочной балки, от «Муссона» в сторону Камышового шоссе, имеется довольно большой участок земель, который сегодня выведен в промышленно-складскую зону. Это только одно из направлений, которое разрабатывается Союзом строителей Севастополя. Достаточно перспективный, на мой взгляд, район – это район Красной горки. Это один из видовых районов города, с инфраструктурой, расположенной близко к центру. Район Максимовой дачи может подлежать массивной застройке» - заявил тогда чиновник.

Очень, знаете ли напоминает градостроительную концепцию комплексной жилищной застройки семи городских территорий Севастополя, презентованную общественности на заседании градостроительного совета состоявшемся 10 августа 2021 года.

Рабочие названия семи районов застройки: «Северный» (площадь земельного участка - 268,2 га, общая жилая площадь планируемых к возведению многоквартирных жилых домов — 915 тысяч кв.м), «Красная горка» (157,6 га и 706 тысяч кв.м), «Сапун-гора-1» (40,55 га, 182 тысячи кв.м), «Сапун-гора-2» (147,8 га, 662 тысячи кв.м), «7-й километр» (66,7 га, 299 тысяч кв.м.), «6-й километр» (92 га, 412 тысяч кв.м), «Молочная балка» (147,58 га, 661 тысяча кв.м.). Общая площадь предлагаемых к застройке территорий — более 920 га, суммарный объем жилья — 3,8 млн кв.м., Под служебное жилье из этих миллионов планируется выделить 250 тысяч кв.м, под социальное — порядка 270 тыс. кв.м.

Кончено же, идея «строительства доступного жилья» не была ноу-хау севастопольских чиновников, марка раскручивалась федеральным Минстроем, но была успешно взята на вооружение и органами власти субъектов федерации.

Попиарился на новом веянии и губернатор Севастополя Сергей Меняйло.

«Мы же не можем запретить вам, гражданину Российской Федерации, покупать тут квартиры. Это невозможно ни ограничить, ни регулировать. Да и к чему? Но все это ведет к тому, что тут повышается стоимость жилья. Поэтому, чтобы не допустить таких перекосов, надо запустить программу строительства жилья по социальным нормам. Я всегда привожу такой пример: тот, кто имеет деньги и хочет купить Mercedes, он уже давно его купил, а тот, кто хочет купить автомобиль, но у него нет денег, ему надо дать возможность купить "Жигули". Поэтому мы будем запускать в Севастополе программу социального жилья» - заявил в начале 2016 года Сергей Меняйло в интервью изданию Комсомольская правда, при этом куда менее образно описав ценообразование на первичном рынке.

«Доставка стройматериалов сегодня поднимает цену жилья. Здесь своих ресурсов не хватает, а те, которые есть, не отвечают всем требованиям нормативов. Второй параметр: строить не апартаменты, а жилье по социальным нормам. Чем ниже его себестоимость, тем ниже дельта дохода, которую закладывают строители. Как правило, многие закладывают 50%, а некоторые вообще 200%.» - подчеркнул тогда Сергей Меняйло заявив, что к концу 2016 года уже начнётся застройка новых микрорайонов.

Но уже 28 июля 2016 года федеральный центр отправил первого губернатора Севастополя на почётное повышение в Сибирь, а тему доступного жилья после некоторого перерыва – в 2018 году реинкарнировал следующий губернатор Севастополя Дмитрий Овсянников.

«Правительство Севастополя предлагает принять ряд мер для сокращения очереди граждан, нуждающихся в жилье, к 2022 году на 65%. Речь идет о городской очереди на жилье по обязательствам государства», – заявил тогдашний директор Департамента капитального строительства Правительства Севастополя Михаил Демиденко.

По его словам, первым шагом должно стать принятие генерального плана города и правил землепользования и застройки. Вторым шагом – вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков для развития бюджетного и внебюджетного строительства. «Третье – это формирование финансовых инструментов поддержки приобретения жилья. Четвертое – развитое застроенных территорий. Пятое – это задействование механизма реновации», – пояснил Демиденко.

При этом он отметил, что правительство города уже реализует некоторые меры в этой связи. В частности, в марте начаты аукционные мероприятия по комплексному освоению 15 га земли в целях строительства 1200 «доступно-жилых» квартир в микрорайоне бухта Голландия, которая хоть и ближе к основной городской застройке чем вышеупомянутая Орловка, но тем не менее имеет практически нулевую городскую инфраструктуру и соответствующую транспортную доступность.

При этом за весь далеко не кризисный 2018 год всеми застройщиками Севастополя без учёта «серых»(построенных на землях ИЖС) в эксплуатацию было сдано 26 многоквартирных жилых домов на 1689 квартир.

Что касается тогдашних цен на доступное жильё, то речь шла далеко не нынешних 100 тыс. руб.

«Застройщик будет обязан передать городу не менее 15 тысяч квадратных метров жилья по цене 39 тысяч рублей за один квадратный метр», – пояснил тогда чиновник и добавил, что комплексное развитие территорий по строительству жилья запланировано на улицах Горпищенко, Терлецкого и проспекте Победы.

В отличии от района бухты Голландия, указанные в спиче чиновника участки под строительство многоквартирных жилых домов оказались зоной уплотнительной застройки, что аукается в городском медиапространстве и по настоящее время. Так жители улицы Кокчетавской до сих пор успешно блокируют строительство четырех многоквартирных домов, которые по уверение застройщика возводятся для детей-сирот. Освоение прочих земельных участков так и не началось.

Да и сам Дмитрий Овсянников свою севастопольскую карьеру закончил не лучшим образом. 11 июля 2019 года чиновник со скандалом покинул пост губернатора Севастополя.

В 2021 году термин «доступное жильё фигурирует в спичах уже третьего губернатора города Севастополя – Михаила Развожаева, но теперь Правительство Севастополя предлагает новый вариант застройки, который также был новым при губернаторе Сергее Меянйло, но стал старым при губернаторе Дмитрии Овсянникове.

Строить будут с использованием механизма проектного финансирования

«Механизм достаточно новый, и его реализация позволит нам все-таки уйти от той проблемы, когда мы не можем приобрести по нашей программе доступное жилье для обеспечения наших граждан. Организуйте работу в комитетах, чтобы отработать проект закона, и в Заксобрании получить поддержку», - поручил Михаил Развожаев. «Жильё можно будет выкупать для государственных жилищных программ не по коммерческой цене, а по себестоимости квадратного метра», – подчеркнул Михаил Развожаев в своём аккаунте в сети «ВКонтакте».

Уточним, что проектное финансирование в строительной отрасли — система финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Эскроу-счета — это специальные счёта условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. Согласно данной системе застройщик финансирует проект за счёт собственных средств либо банковских кредитов, а средства дольщиков (покупателей квартир) со счёта эскроу получает после сдачи проекта в эксплуатацию.

По состоянию на ноябрь 2021 года в Севастополе эскроу счета используют 8 из 11 официальных застройщиков. Механизм проектного финансирования используется при возведении 15 из 26 жилых комплексов (118 из 172 тыс. кв.м. жилой площади).

При этом в Севастополе есть всего 3 банка, готовых работать с проектным финансированием (или вернее в Севастополе есть всего 3 банка), а денег дольщиков не будет.

Для того, чтобы привлечь средства целевого кредита под строительство объекта, некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования города Севастополя» будет создаваться специализированный застройщик под каждый проект, который будет выступать заказчиком строительства. Как отметил Илларион Гапицонов, специализированный застройщик, который будет создан Фондом, сможет получить в безвозмездное пользование земельный участок для строительства доступного жилья. Реализация пилотного проекта строительства доступного жилья в Севастополе запланирована на 2022 год.

Чем закончится очередная эпопея проекта «Доступное жильё» в Севастополе с учётом вышеописанной цикличности реинкарнаций и снятий/назначений губернаторов Севастополя жители города Севастополя узнают уже в 2022 году.

все новости


поделиться ссылкой с друзьями и коллегами




Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)7076958

e-mail: sevcrimea@gmail.com