МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА

Гостиничный бизнес в Севастополе

Новостройки в Севастополе

Торговые центры в Севастополе


ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В КРЫМУ

Под индивидальное строительство

Под коммерческую застройку


ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Квартиры

Коттеджи

Эллинги


КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

Гостиницы и пансионаты

Доходная недвижимость


ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Полезная информация

Правовой ликбез

Обзор цен Севастополь

Новости недвижимости

Архив новостей Украины

Нормативные документы


ПРАВОВАЯ БИБЛИОТЕКА

Законы Севастополя

Постановления Правительства Севастополя

Приказы ДГХ г.Севастополя


АН МАРКЕТ-КРЫМ

О компании

Контактная информация

Продавцам недвижимости

Предложение риелторам

2017-10-30

Запрет на строительство многоквартирных жилых домов частном секторе пока остаётся формальностью

подробнее

2017-10-06

Идея строительства тоннеля под Севастопольской бухта не даёт покоя ни властям и строителям

подробнее

2017-09-14

В Севастополе доведут до ума сквер возле Владимирского собора на Центральной горке

подробнее

2017-08-20

В Инкермане планируется создать Парк тигров и медведей.

подробнее

2017-08-14

Закат эпохи апартаментов? В Севастополе у застройщика забрали ещё один участок, отведённый под яхт-клуб

подробнее

2017-08-08

Прибалтийская компания не оставляет надежд отсудить у Минобороны РФ земельный участок под "объектом Сотка" в Балаклаве.

подробнее

2017-08-07

Проект строительства трассы "Таврида" уже на этой неделе может пройти государственную экспертизу.

подробнее

2017-08-06

Застройщик снесённой в 2014 году 16-этажки на мысе Хрустальный В Севастополе заплатит за снос 36.5 млн. руб.

подробнее

2017-08-04

Объёмы рынка строительных работ в Севастополе по сравнению с 2016 годом выросли на 46.9%

подробнее

2017-08-04

Общий объём сдачи в эксплуатацию многоквартирных жилых домов в Севастополе просел почти вдвое от уровня 2016 года

подробнее

посещаемость


История застройки Севастополя
Основные этапы строительства жилого фонда в Севастополе
Основные этапы строительства и привязка к планировкам квартир

История застройки Севастополя

Несмотря на более чем двухсотлетнюю историю, Вы не найдёте в Севастополе ни дома 19 века постройки, ни даже постройки начала 20 века. Как во время первой (1854-1855) так и во время второй (1941-1942) обороны Севастополя практически весь жилой фонд в городе был уничтожен. В период первой обороны Севастополя усилиями артиллерии Англии, Франции и Турции из 6402 жилых домов было полностью разрушено 5379. Во время Великой Отечественной Войны постоянные бомбёжки немецкой авиации и обработка артиллерией также не оставили никаких шансов на выживание жилого фонда. От города не оставили и камня на камне, а защитники жили в подземных штольнях. Войну "пережило" не более десятка зданий, и то считать их целыми можно было только условно.

Первый этап восстановления города начиная с 1944 года выполняли немецкие военнопленные. Строительная повинность была прекрасной альтернативой сидению в лагере. Дополнительный паёк, улучшенные условия содержания и возможность вести обмен с местным населением стимулировали немцев качественно восставливать дома, которые они сами до этого уничтожили. Стоит признать что строили немцы качественно. Дома той постройки в дальнейшем будем классифицировать как "старый фонд"

Несмотря на то что прошло уже более 60 лет, дома старого фонда находятся в эксплуатируемом состоянии. В этот период восставливались дома в историческом центре Севастополя: улицы Ленина, Большая Морская, площади Суворова, Нахимова, Ушакова - так называемое городское кольцо, далее этот район будет классифицироваться как Центр. Старый фонд отличается нетиповой архитектурой, высокими потолками, большими корридорами и.т.д., что прекрасно позволяет переоборудовать такие квартиры под офисные или торговые цели.

Параллельно с немцами работали и отечественные строители.

В основном восстановлением города занималось стройуправление черноморского флота и часть ведомственных организаций. Опять же, в основном застраивались в пределах городского кольца и на городском холме. Квартиры в таких домах далее будут классифицироваться как сталинки. Дома строились не выше четырёх этажей. Архитектурные решения в стиле неоклассицизм или ампир. Общая площадь квартир - не более 40 кв.м., жилая - не более 20 кв.м. Как правило, совмещённый санузел.

В отличии от более поздних этапов застройки Севастополя, для возведения сталинок использовали кирпич, что обеспечивало отличную звукоизоляцию в доме. Сейчас в сталинских домах оборудуют магазины и офисы и соседи особо не против. Дома этого периода встречаются не только в Центре. Строились сталинские дома и в других старых районах города с привязкой к военным или промышленным объектам. Так например в этот-же период восстанавливалась и Корабельная сторона. Дома строились для работников Севастопольского морского завода имени Серго Орджиникидзе. В этот период застраивался район площади Ластовой, улицы Героев Севастополя и Будищева

Следующий этап восстановления Севастополя пришёлся на период правления товарища Хрущёва.

В период в 1950 по 1960 года город стал активно застраиваться в направлении проспекта генерала Острякова. В этот период застраивались такие районы как Матюшенко и Куликово поле, кроме того застраивалась Корабельная сторона в направлении улицы Горпищенко. Хрущёвки в этот период строились не только в Севастополе, тема эта была общесоюзной. Типовые крупноблочные 5-этажки возводились практически в каждом городе бывшего союза. В тот период срочно нужно было решать жилищную проблему и её решали самым дешёвым способом. Жильё это было возводилось как временное решение. По мере развития успехов в строительстве коммунизма во всём мире, хрущёвки планировали снести и построить постоянное жильё для трудящихся. Но, как известно, нет ничего более вечного, чем то, что делается на первое время. И потом коммунизм заменили на социализм и сносить хрущёвки никто не стал.

В Севастополе хрущёвки возводили стройотряды со всего бывшего Советского Союза. Ехала на стройку в основном молодежь. Эти молодые строители потом оставались жить в городе, то есть частично строили для себя. Жилья в этот период построили много, но качество у хрущёвок естественно хромает. Для начала отметим что в проект заложили плоскую крышу. И потому сейчас жильцы пятых этажей хронически страдают от протекания крыши. Впрочем севастопольские власти обещали отремонтировать едва ли все кровли в городе. Во вторых - плохая звукоизоляция. То есть соседи всегда в курсе всего, что происходит в вашей квартире, а их собака может в личном зачёте без труда обогнать Усаму Бен-Ладена. Конечно можно всё зашить гипсой, но при этом сделать маленькую комнату ещё меньше. В третьих плохая тепло- и гидроизоляция. Стены постоянно плесневеют. Сейчас эта проблема менее актуальна. Можно недорого утеплить стены снаружи. А также при наличии средств можно поставить стеклопакеты и сделать евробалкон. Из прочих прелестей: совмещённый санузел и 6-метровая кухня. Общая площадь - 30-32 кв.м., комната - до 18 кв.м.

А вот в период правления 4-звёздочного товарища Брежнева строилось уже несколько другое жильё - брежневки.

Впрочем звёзды генсека на жилой фонд не распространились, хотя в любом случае брежневки лучше хрущёвок. Брежневки проектировались уже с учётом строительных норм принятых в 1963 году и имели улучшенную по сравнению с хрущёвками, тепло, гидро и звукоизоляцию. В период правления товарища Брежнева в Севастополе застроили микрорайон Стрелецкая бухта. Уплотнилась Северная сторона и Радиогорка. проспект генерала Острякова достроился до магазина "Океан". В этот период начал активно разваться рыбный и торговый порт в Камышовой бухте и соответственно появился микрорайон Камышовая бухта. Кроме того достроили жилой фонд по улице Горпищенко, а для рабочих Севморзавода начали строить микрорайон Проспект Победы. А так, в принципе, брежневки есть во всех старых районах города включая Центр. Не стали исключением и Инкерман с Балаклавой. Планировки квартир в брежневках существенно не изменились. Та же 6-метровая кухня. Комната - 18 кв.м. Общая площадь - 32 кв.м. Для однокомнатных квартир также остался совмещённым санузел. Зато появился балкон. Конечно по современным мерках - 3 квадрата это мало. Но более ранние балконы больше походили н расширенную подставку для цветов. На этих же балконах можно было не только курить, но и вывешивать бельё. При строительстве брежневок использовались всё те же плиты из инкерманского камня. Инкерманские блоки до сих пор пилят из камня-известняка в карьере в городе Инкерман под Севастополем. Для строительства в Севастополе в основном использовались стеновые блоки размерами 2400х1000х500 мм. Материал принципиально не поменялся, а значит проблемы остались прежними. Но жильё стало качественнее за счёт того, что улучшилась изоляция межпанельных швов.

В поздний период правления товарища Брежнева экономика Советского Союза стала получать существенные денежные вливания за счёт продажи нефти в Европу. Это позволило развить и строительную отрасль. В восьмидесятых появились новые планировки жилья. Это так называемые улучшенки или улучшенная планировка.

Конструктивно улучшенки отличались большим количеством несущих стен. В Севастополе строили улучшенную планировку по разным проектам. В 1970 году был принят Единый каталог строительных деталей, на основе которого в дальнейшем разрабатывались типовые проекты. То есть вариантов планировок очень много. Если упрощённо, то чем позднее проект, тем больше площадь. В Севастополе строили 5,9,10 и 12-этажные улучшенки. По сравнению с брежневками в улучшенках появились мусоропроводы, техэтаж, он же - чердак, а в высотках ещё и лифт. Улучшились и планировки квартир. В пятиэтажках кухня увеличилась до 7-8 кв.м., комната до 18-20 кв.м. Общая площадь стала подтягиваться к 40 кв.м. В 9-этажках квартиры были поменьше - в среднем 36 кв.м., кухня 6-8 кв.м., комната 18-20 кв.м. 10-этажки имеют общую площадь от 40 до 60 в зависимости от проекта, комната - от 17 до 20 кв.м.. В общем то говорить о средних квадратурах очень трудно - проектов было море. Строились, как большие квартиры с площадями комнат до 22 кв.м., так и квартиры гостиничного типа - гостиники. В таких домах квартиры выходили дверями в общий коридор, открытый относительно улицы, а в квартире была только комната, а в ней кухонная ниша с санузлом. Кроме гостинок строили другое малогабаритное жильё по разным проектам: малосемейки, малогабаритные, коридорного типа.

Строили и комфортное жильё по европейским проектам. 5-этажки в позднесоветский период строились по чешскому проекту, квартиры в них именовались как чешки.

Тогда же в Севастополе построили и 17-этажный дом с улучшенками, который для Севастополя с его сейсмическими нормами казался небоскрёбом. В целом жилья за тот период построили немало. Улучшенки составляют 35% жилого фонда в Севастополе.

В позднебрежневский период наиболее активно застраивался Гагаринский район Севастополя. Появился высотный сектор в Стрелецкой бухте за магазином ЦУМ. Застроили новый микрорайоны Лётчики. Уплотнилась застройка в Камышовой бухте. Появился 5 микрорайон. В Ленинском районе существенно удлиннилась в сторону пятого километра застройка по проспекту генерала Острякова - то есть появился микрорайон, который далее условно назовём - верхние Остряки. В Нахимовском районе застройка пошла в микрорайон проспект Победы.

А потом наступила эпоха победившего капитализма. Ушли в историю бесплатные квартиры от государства. Квартиры стало можно приватизировать и продавать. А для тех кто захотел купить новое жильё появились частные застройщики. Типовые планировки жилья в период независимости тоже менялись, но делить квартиры на кравчучки, кучмовки или ющенки теперь никто не будет. Для части застройщиков актуальной осталась улучшенная планировка

Некоторые застройщики без лишней скромности называть свои квартиры не иначе как элитная планировка. При этом отдельные примеры так называемой "элитной" планировки откровенно попахивают маразмом проектировщика. С Советских времён сохранились и некоторые проекты домов и их теперь именуют эконом-классом. А вообще с наступлением независимости Украины строительный рынок в Севастополе претерпел массу капитальных изменений. И дело даже не в том, что строительный бизнес стал частным. Самое важное город стал открытым. Если во времена Советского Союза Севастополь как главная база Черноморского флота был режимным городом, то при независимой Украине любой желающий может приехать и приобрести здесь квартиру. Режимным городом была и Балаклава. Там была база подводных лодок и без специального пропуска туда не мог попасть даже коренной житель Севастополя - а теперь туда туристы в том числе и иностранные валят толпами. После снятия режима в город стали приезжать отдыхающие и потому большинство застройщиков возводят дома не из расчёта на местного жителя, а в надежде поймать богатенького туриста из Москвы или Киева. Как следствие вместо дешёвого и малогабаритного жилья стало строиться просторное и, соотвественно, дорогостоящее. Конечно маленькие квартиры тоже строятся, но они занимают не более 10% строящихся квадратов.

Говорить о каких-либо типовых планировках нынче не приходится. Каждый застройщик строит по собственному проекту. В последнее время у застройщиков так вообще в моде свободная планировка. То есть строительная компания продаёт квадратные метры. А дальше, хотите кухню-студио - пожалуйста, перегородку, а где? - а вот здесь. Любой каприз - за ваши бабки. А в исходнике: голые стены, газовая плита, разводка электричества и сантехника. В результате современная однушка может по площади дать фору советской трёшке. Приводиться к каким-либо общим стандартам застройщики не тороптся. Да и зачем? Вот в Киеве к примеру придумали некую классификацию нового жилья. Там премиум, бизнес или эконом-класс. Да и то речь идёт не о квадратах, а о скорости движения лифта, количестве паркомест или наличии консъержа. Севастопольские застройщики поголовно имеют свои жилые комплексы премиум-классом и наличием подземного паркинга не замарачиваются. В Севастополе главное чтобы было море. Чем ближе к морю - тем выше цена и больше понтов в рекламе. Всё это, опять же, в расчёте на туриста, которому кроме моря в Севастополе в принципе ничего не нужно. И поэтому одноподъездная "свечка" без какой-либо инфраструктуры вообще, но с панорамным видом на море может смело назвать себя элитным жилым комплексом.

Любовь застройщиков к Чёрному морю существенно сказалась на географии застройки в Севастополе. В совесткие времена при планировании застройки города считалось, что город будет развиваться в Нахимовском районе параллельно проспекту Победы в сторону Сапун-Горы, в Гагаринском районе новые микрорайоны потянутся к Камышовскому шоссе и далее на Фиолент, а в Ленинском районе застройка вдоль Балаклавского шоссе уйдёт в район 10 километра. В Балаклаве места для новых строек нет, если разве что только выгнать с виноградников совхоз-завод Золотая балка. А в Инкермане покупать квартиры никто не будет. На этот нехитрый план развития города застройщики клали с пробором, для них куда важнее расстояние до моря. Поэтому сейчас в основном реализуется уплотнительная застройка Гагаринского района. Больше всех от уплотнительной застройки страдают Лётчики, Стрелецкая бухта и Камышовая бухта. Хотя строятся новые дома и в других районах города. Где купили землю - там и построили. Теперь к вопросу о земле. Земля нынче в Севастополе дорогая. А потому, на отведённых городом участках, застройщики предпочитают возводить высотки не ниже 7 этажей. Ниже 7 этажей - нерентабельно. Есть новостройки и по 5 этажей. И это либо та самая уплотнительная застройка, когда нельзя строить намного выше чем дома вокруг, либо застройщик купил частный дом под снос и там отгрохал 5 этажей. В ГАСКе узаконить такие постройки было можно. Были бы деньги. У уплотнительной застройки есть ещё один нехороший аспект - нагрузка на коммуникации. Сети и коммуникации в большинстве старых районов естественно тоже старые и попросту не вытягивают возрастающую нагрузку. Горят траснформаторные подстации, текут трубы, прорывает канализацию. Строить инфраструктуру застройщики не хотят, предпочитая отдавать городу соответствующие взносы на развитие, которые далее благополучно растворяются в бездонной прорве бюджета. Есть районы где застройка идёт по генплану: 5 микрорайон, проспект Победы, район пятого километра Балаклавского шоссе . Но даже там уже сейчас ощущается нехватка мест в детских садах и школах. Планируется строительство городской инфраструктуры в микрорайоне Казачья бухта. Правда в этом районе большинство домов строит министерство обороны Россиской Федерации. Микрорайон начал застраиваться совсем недавно. до этого территории были заняты воинскими частями ЧФ РФ. Казачка перспективна ещё и тем что расположена близко к морю. Из большой любви к морю застройщики довольно активно осваивают и микрорайон бухта Омега.

Теперь о стройматериалах и технологиях строительства. Традиционным материалом для строительства в Севастополе на предыдущих этапах был инкерманский блок. Из таких блоков не строили разве только сталинки. Сейчас технологии строительства продвинулись в сторону удешевления материалов. И строятся теперь в Севастополе из чего угодно: газобетон, пенобетон, ракушняк, красный кирпич ... Применяются монолитная, монолитно-каркасная, сборная, панельная и прочие технологии строительства. Новые технологии снизили расходы застройщиков, но не снизили цену на новое жильё. Возможно новые дома стали теплее и комфортабельнее, но на качестве строительства новые технологии сказываются отрицательно. Севастополь это сейсмически активная зона. И хотя сейсмические нормы со времён Советского Союза для Севастополя поднялись, застройщики наоборот строят высотное жильё. То есть если хорошенько тряхнёт, то многие новостройки попросту попадают. Да и взрывы бытового газа никто не отменял. Или если в несущую колонну врежется хотя бы ЗИЛок. А стену из пено или газобетона можно потихоньку выпилить лобзиком и.т.д. В целом, о проблемах застройщиков в интернете уже написано немало. Пусть строят как умеют или как им надзорные ведомоства разрешают.


Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(988)1352453

e-mail: sevcrimea@gmail.com